人民法院案例選

戀愛關(guān)系終止后購置房屋的權(quán)屬確定——何xx訴顧xx所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

本案要旨：戀愛關(guān)系期間基于想要建立婚姻關(guān)系的愿望共同購房，一方未出資但產(chǎn)權(quán)登記為兩人共有的，在權(quán)屬認(rèn)定時應(yīng)當(dāng)考慮未出資一方對共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額。未出資一方對購買房屋沒有貢獻(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸出資方所有;未出資方在購買房屋后有償還銀行貸款和利息等貢獻(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)對未出資一方作出相應(yīng)的補(bǔ)償。

案號：廣東省新興縣人民法院(2012)云新法民初字第878號(2012年12月26日)、廣東省云浮市中級人民法院(2013)云中法立民終字第17號(2013年3月14日)

審理法院：廣東省新興縣人民法院、廣東省云浮市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》2015年第3輯(總第93輯)

案例注解

男女雙方在戀愛的過程中，難免會有財(cái)物上的往來。尤其是隨著雙方婚期的臨近，雙方處于對未來生活的向往或者彼此之間的信任，還會單方或者雙方共同購買房屋等財(cái)產(chǎn)為結(jié)婚做準(zhǔn)備。一般的法律觀念認(rèn)為，這種財(cái)物上的往來屬于一種贈與關(guān)系，只要贈與物已經(jīng)進(jìn)行了交付或者登記，贈與行為即已經(jīng)完成，贈與方無權(quán)要求返還。但是，實(shí)踐中有一些財(cái)產(chǎn)涉及金額較大，比如房屋、車輛等，若按照上述理論進(jìn)行認(rèn)定，存在法理認(rèn)定和社會公平之間的沖突。

筆者亦認(rèn)同上述法官的裁判，一般房屋的權(quán)屬以不動產(chǎn)登記權(quán)利為準(zhǔn)，采用的是不動產(chǎn)物權(quán)登記公示原則。不動產(chǎn)的登記具有推定力，即經(jīng)合法登記的不動產(chǎn)權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人。但依據(jù)《物權(quán)法》第十九條第一款的規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！边@表明房地產(chǎn)權(quán)證上所推定登記的產(chǎn)權(quán)人只是證權(quán)程序。人民法院完全可以依據(jù)查明的事實(shí)對現(xiàn)有的權(quán)屬登記予以否定。類似上述案件，就必須要考慮房屋的實(shí)際出資。

戀愛期間，在一方出資后，將另一方登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上的行為應(yīng)當(dāng)屬于一種附義務(wù)的贈與行為。附條件的贈與合同又稱附義務(wù)的贈與合同，是指贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利時，要求受贈人符合一定條件的贈與合同。根據(jù)《合同法》第一百九十條的規(guī)定：“贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)”，以及《民法通則》第六十二條的規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效”，在附條件贈與合同的情況下，只有滿足所附條件，贈與合同才正式生效。根據(jù)常理來看，雙方都基于想要建立婚姻關(guān)系的愿望購買了房屋，應(yīng)該認(rèn)為其中暗含了要求締結(jié)婚姻關(guān)系的條件，雙方之后沒有登記結(jié)婚的，應(yīng)視作條件未成就，沒有出資而登記在房屋名下的一方應(yīng)當(dāng)要返還房屋。

筆者認(rèn)為，戀愛期間購房不僅要考慮到雙方之間存在的贈與關(guān)系，也不能回避雙方之間的贈與前提。即如前面所述的是基于想要建立婚姻關(guān)系的愿望。在一方并未出資的情況下如何認(rèn)定未出資一方對共同財(cái)產(chǎn)有貢獻(xiàn)?本案訟爭的房屋是由原告支付首期購房款，同時，原告又向銀行申請了20年的按揭貸款，并支付了個人貸款抵押房屋保險(xiǎn)費(fèi)，其后均是一直由原告供樓。可見，在購買該房屋時及償還房屋貸款等，被告并沒有作出過任何貢獻(xiàn)，故法院判決被告將房屋返還給原告是符合法理的。若是未出資一方申請購房貸款或者在購買房屋后有償還過銀行貸款和利息的，可認(rèn)定未出資方在購買房屋過程中有貢獻(xiàn)，應(yīng)當(dāng)對未出資一方作出相應(yīng)的補(bǔ)償。

相關(guān)法條

《中華人民共和國民法通則》

第四條民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。

第六十二條民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。

相關(guān)案例

1.因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利——姜某訴郭某請求確認(rèn)所有權(quán)糾紛案

本案要旨：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。對于房屋買賣借名登記糾紛，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面予以考察判斷真正權(quán)利人：一是涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰，由誰保管;二是涉訴房屋的購房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰支付;三是涉訴房屋由誰長期支配使用;四是房屋出賣方的證明。

2.實(shí)際購房人需提供支付房款等證據(jù)證明其為所有權(quán)人——林-志與WANSULIAO(廖皖蘇)房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案

本案要旨：基于不動產(chǎn)登記的公信力，法律上一般推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書上載明的登記人是產(chǎn)權(quán)人。在以他人名義購房的情況下，實(shí)際購房人能夠提供充分的證據(jù)證明其為真實(shí)的購房人，且能夠證明購房款由其支付，則可確認(rèn)其為房屋的實(shí)際所有權(quán)人。

案號：(2012)浦民一(民)初字第8282號、(2012)滬一中民二(民)終字第2221號

審理法院：上海市第一中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2014年第4期

3.父母將自住房登記在成年子女名下不宜認(rèn)定為贈與——張*英訴柯-閩房屋所有權(quán)糾紛案

本案要旨：有證據(jù)證明房屋系父母出資建造的，而父母僅將房屋登記在成年子女名下，如果不是為了子女結(jié)婚的目的表示贈與，也沒有其他明確的贈與意思表示，該登記行為不宜認(rèn)定為贈與，應(yīng)屬于登記錯誤，房屋仍屬于父母的財(cái)產(chǎn)。

案號：(2008)吉中民三終字第103號

審理法院：江西省吉安市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2009年第8期

4.不動產(chǎn)登記簿的記載和房屋所有權(quán)人不一致的，如果有足夠的證據(jù)證明這一事實(shí)，那么房屋所有權(quán)歸屬于真正的權(quán)利人——李-磊訴陽*平所有權(quán)確認(rèn)案

本案要旨：司法實(shí)踐中，不動產(chǎn)登記簿的記載和房屋所有權(quán)人不一致的，如果有足夠的證據(jù)證明這一事實(shí)，那么房屋所有權(quán)歸屬于真正的權(quán)利人。物權(quán)法以公示原則為基礎(chǔ)，派生出了不動產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律認(rèn)為記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。如果已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈條，證明了當(dāng)事人為涉訴房屋的真正權(quán)利人，那么房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸于另一方提供證據(jù)的人。

案號：(2011)順民終字第13070號

審理法院：北京市第二中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》

5.有充分證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿記載不真實(shí)時，法院應(yīng)當(dāng)作出與不動產(chǎn)登記簿的記載相反的事實(shí)認(rèn)定——安-鋼訴黃-婧所有權(quán)確認(rèn)案

本案要旨：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此具有無可爭辯的權(quán)威性。當(dāng)某項(xiàng)不動產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬爭議時，不動產(chǎn)登記簿可以用來確定真正的權(quán)利人;但這并不等于不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一定是“真實(shí)的”，其僅具有“推定的證據(jù)效力”。如果異議方提出充分的反證，法院應(yīng)當(dāng)作出與不動產(chǎn)登記簿的記載相反的事實(shí)認(rèn)定。

案號：(2009)湖民初字第3219號

審理法院：福建省廈門市湖里區(qū)人民法院

來源：《人民法院案例選》

6.訟爭房產(chǎn)的出資來源問題以及出資的性質(zhì)問題是認(rèn)定房產(chǎn)權(quán)屬的關(guān)鍵——勵*盛、丁玉英、勵*青、勵*群訴勵*杰所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

本案要旨：在雙方當(dāng)事人對房屋權(quán)屬證書的證明效力均存在爭議的情況下，該房屋權(quán)屬證書自然不能作為認(rèn)定訟爭房屋權(quán)利歸屬的證據(jù)。此時，法院應(yīng)對房屋權(quán)屬證書在涉及確權(quán)之訴等民事訴訟案件中的證據(jù)效力作出審查分析，并嚴(yán)格按照相關(guān)證據(jù)規(guī)則對訟爭房屋的權(quán)屬作綜合認(rèn)定。其中關(guān)鍵在于，不僅應(yīng)查明房產(chǎn)的出資問題，還應(yīng)理順法律關(guān)系，對財(cái)產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行綜合分析認(rèn)定。如果房產(chǎn)的出資既具有家庭共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，也具有夫妻共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)系相關(guān)權(quán)利人的共有財(cái)產(chǎn)。