1、 房屋所有人有占有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。房子是租是賣，是房主的自由。但是，當(dāng)房屋出售前存在租賃關(guān)系時(shí)，房屋的出售將受到限制。因?yàn)榉靠蛯Ψ孔佑袃?yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)?！?，承租人提出的購房條件與第三人相同的，出租人應(yīng)當(dāng)將房屋出售給承租人。根據(jù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，出租人有告知義務(wù)。因出租人原因侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以向出租人要求賠償。但是，如果承租人不起訴行使優(yōu)先購買權(quán)，而是直接起訴出租人賠償因侵犯優(yōu)先購買權(quán)造成的損失，該怎么辦？承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種形成性權(quán)利。只有當(dāng)承租人有行使權(quán)利的意圖，并提供與買受人相同的交易條件時(shí)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)才能受到侵害。法院審查房屋買賣已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，買受人誠實(shí)信用，駁回承租人的訴訟請求后，承租人可以以出租人為被告起訴損害優(yōu)先購買權(quán)。不應(yīng)因?yàn)槲唇?jīng)起訴就行使了優(yōu)先購買權(quán)而予以駁回。優(yōu)先購買權(quán)行使的結(jié)果是強(qiáng)制訂立房屋買賣合同，使承租人能夠以同等條件優(yōu)先于第三人購買租賃房屋。出租人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給善意第三人，致使承租人無法行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人的直接損失是在租賃期屆滿后，迫使承租人購買或出租該房屋居住，并支付不必要的交易費(fèi)用；間接損失是承租人失去與買受人同等條件購買該房屋的機(jī)會，從而因波動(dòng)而失去可得利益房地產(chǎn)市場的價(jià)格。對于直接損失，可以根據(jù)承租人提供的證據(jù)確定；對于間接損失，即房屋的興衰造成的損失，可以按照以下方法確定：雙方協(xié)商確定的，按照約定處理；雙方不能確定的，按照約定處理雙方協(xié)商，原則上可根據(jù)最相似房屋的市場成交價(jià)格與買賣合同成交價(jià)格的差額確定房屋漲跌造成的損失；如果沒有最相似房屋的比較，房屋的漲跌損失可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定。損失認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人利益的保護(hù)、承租人的請求、租賃合同終止日期、房屋轉(zhuǎn)讓登記日期以及審判中房屋的興衰等情況合理確定。

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