1、 中華人民共和國是確定農(nóng)村房屋買賣合同效力的重要法律依據(jù)。《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)并生效的，從其規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)，生效前的登記和其他程序。當(dāng)事人在第一審法院辯論終結(jié)前未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者合同登記未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，由人民法院裁定合同尚未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)和其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”從我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)來看，沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須登記后生效。根據(jù)上述合同法和司法解釋的精神，對(duì)符合民事法律行為有效性要求的農(nóng)村房屋買賣合同的效力予以認(rèn)定是適當(dāng)?shù)?。第二，我國農(nóng)村使用權(quán)政策限制了宅基地流轉(zhuǎn)，但不能否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。農(nóng)村宅基地關(guān)系到集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)益。只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能申請宅基地?！吨腥A人民共和國農(nóng)村法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。村民在農(nóng)村建房，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，盡量利用村里原有的宅基地和閑置土地。農(nóng)村村民居住用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣人民政府審批；涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)外，不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租給非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)村村民申請宅基地后，有權(quán)在宅基地上建房，并依法取得房屋所有權(quán)。所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四種功能。出售自己的房屋，就是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)。”“地隨房”是我國現(xiàn)行法律的一項(xiàng)基本原則?！吨腥A人民共和國土地管理法》雖然對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了限制，但不能否定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。三是在簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時(shí)，權(quán)屬轉(zhuǎn)移只能在登記后進(jìn)行。如果沒有登記，當(dāng)事人之間的關(guān)系只能發(fā)生?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效，法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源的所有權(quán)不得登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是產(chǎn)權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！鄙鲜龇梢?guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利公示的原則，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，登記在冊的?quán)利人為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。房屋登記后，買受人才能擁有房屋所有權(quán)，即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)生效。未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；物權(quán)未登記的，不影響合同效力?！备鶕?jù)本法精神，我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定了房地產(chǎn)的效力，與房地產(chǎn)買賣合同的效力完全不同。我國現(xiàn)行政策對(duì)農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移設(shè)置了嚴(yán)格限制，導(dǎo)致部分購買農(nóng)村房屋的受讓人無法辦理過戶手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利不發(fā)生效力，未登記的購房人無法取得房屋權(quán)屬。對(duì)于未登記房屋，不應(yīng)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。農(nóng)村房屋買賣合同仍然具有買賣雙方債權(quán)的效力。4、 同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同的效力。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，一個(gè)農(nóng)村家庭只能擁有一塊宅基地，應(yīng)視為對(duì)村民申請宅基地的限制。不排除村民通過購買房屋擁有兩處以上宅基地?！斗课莸怯涋k法》第四章集體土地范圍內(nèi)的房屋登記第八十六條規(guī)定：“依法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列村級(jí)材料：

（一）申請登記；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)證明；（四）宅基地使用權(quán)或者集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移證明材料；（六）其他必要材料。申請村民房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議批準(zhǔn)或者村民會(huì)議授權(quán)、村民代表會(huì)議批準(zhǔn)的證明材料?！钡诎耸邨l規(guī)定，“受讓人在申請農(nóng)村村民房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理?！睆摹斗课莸怯涋k法》的規(guī)定來看，受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以依法登記，取得房屋所有權(quán)，具有物權(quán)效力。農(nóng)村房屋買賣合同的效力是毋庸置疑的。農(nóng)村房屋買賣合同的效力一般列在上面，每一種具體情況都會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。處理農(nóng)村住房問題，必須遵守有關(guān)法律法規(guī)。千萬不能違反法律禁止性、有效性的規(guī)定，否則會(huì)引發(fā)很多購房糾紛。你知道嗎