【法律解釋】

房屋租賃糾紛中常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型可歸納為以下三種類(lèi)型：

首先，損害賠償糾紛與其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛主要由侵權(quán)行為引起，常見(jiàn)的有：

1補(bǔ)償；

2補(bǔ)償。人身或財(cái)產(chǎn)損害賠償；

3。侵害房屋共有人合法權(quán)益的賠償。其次，租金支付糾紛是最常見(jiàn)的糾紛。處理房租糾紛有三種方式：

1。雙方同意承租人及時(shí)支付租金或房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面；同時(shí)，租賃雙方也在區(qū)分責(zé)任的前提下解決違約責(zé)任問(wèn)題，繼續(xù)履行租賃合同；

3。終止租賃合同。這主要是由于失去了雙方繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或者雙方協(xié)商解除合同，或者一方起訴解除租賃關(guān)系。除上述違約金、賠償金糾紛外，還存在租賃期內(nèi)房地產(chǎn)優(yōu)先銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)租糾紛、房屋改變用途糾紛、承租人因未登記租賃合同無(wú)法對(duì)抗第三人等糾紛。租賃房屋時(shí)如何避免租賃糾紛可以通過(guò)以下途徑來(lái)避免：

（1）完善房屋租賃的法律要件。業(yè)主（出租人）應(yīng)當(dāng)依法簽訂租賃合同，依法出租房屋。這里強(qiáng)調(diào)的是“合法性”。房屋租賃關(guān)系只有合法，才能有效。合法有效，不僅可以大大減少租賃糾紛的發(fā)生，而且是當(dāng)事人保護(hù)自己最實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法有效，首先要依法簽訂書(shū)面租賃合同，并在合同中明確約定租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，俗稱(chēng)“先惡人后君子”。其次，合同內(nèi)容不應(yīng)違法。房屋功能為住宅或者工廠(chǎng)的，未經(jīng)有關(guān)職能部門(mén)批準(zhǔn)，不得在合同中變更房屋功能，出租作商業(yè)用途。這一案例表明，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師參與房屋租賃談判和合同簽訂，可以事半功倍，避免損失。第三，房屋租賃法律關(guān)系是一種特殊的民事法律關(guān)系。為了合法有效，除了真實(shí)一致地表達(dá)雙方的意思表示和合同的法律內(nèi)容外，還需要法律形式的要求。比如，出租人必須持有政府職能部門(mén)頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，且必須在房屋租賃合同簽訂后10日內(nèi)到房屋租賃管理部門(mén)登記。（2）租賃前調(diào)查。

在簽訂合同前，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)能力有必要的了解，不得盲目將房屋出租給無(wú)經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。一些租賃糾紛的發(fā)生，往往與出租人在出租房屋時(shí)的盲目性有關(guān)。在現(xiàn)實(shí)生活中，有些業(yè)主因?yàn)榉课菘罩枚幕?。只要租客出現(xiàn)，無(wú)論他是否有能力支付租金，他都會(huì)草率簽合同，甚至不簽合同就把房子交給對(duì)方。因此，當(dāng)對(duì)方付不起房租時(shí)，他們會(huì)注意到自己沒(méi)有能力支付房租。這種糾紛發(fā)生后，受害的一定是出租人。即使法院通過(guò)訴訟決定對(duì)方支付租金，也可能難以執(zhí)行。承租人不要貪圖便宜，找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建設(shè)又沒(méi)有《租賃許可證》的業(yè)主出租房屋，不允許出租房屋。承租人在租房前，應(yīng)到房屋租賃管理處詢(xún)問(wèn)想租的房屋是否可以出租，或請(qǐng)租賃處推薦可以出租的房屋。如果他能做到這一點(diǎn)，基本上可以避免盲目租房造成經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生。（3）出租人出租房屋時(shí)，可以要求承租人設(shè)立擔(dān)保，這是減少因無(wú)力支付租金而引起的租賃糾紛的最有效途徑之一。

對(duì)于租賃面積大、租金總額高、租賃期限長(zhǎng)、不易掌握承租人信用狀況的當(dāng)事人，設(shè)立擔(dān)保尤為必要。（4） 出租人在出租房屋前，應(yīng)全面客觀(guān)地評(píng)估整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，提出合理的出租價(jià)格。2015年，被告人魏某與外地人楊某簽訂房屋租賃合同，租期一年。租賃期滿(mǎn)前3個(gè)月，魏某將房屋轉(zhuǎn)租給原告毛某，向毛某收取租金及定金5400元，并將與楊某簽訂的房屋租賃合同原件交給毛某。但當(dāng)毛某拿著魏某提供的鑰匙進(jìn)入出租屋時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)鑰匙根本打不開(kāi)門(mén)。與楊某聯(lián)系后得知，魏某轉(zhuǎn)租一事根本沒(méi)有得到楊某的同意。在多次電話(huà)聯(lián)系魏某未果后，毛某上訴至法院，判令魏某退還房租及定金5400元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告魏某未經(jīng)房屋所有人同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租，并向原告毛某收取房屋租金及定金共計(jì)5400元，且未按合同約定征得房主同意，實(shí)際將房屋交付原告毛某使用，故應(yīng)返還原告毛某支付的5400元。本案法官提醒，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。承租人在出租房屋時(shí)，應(yīng)注意房屋轉(zhuǎn)租是否具備三個(gè)條件：經(jīng)出租人書(shū)面同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同并辦理備案手續(xù)，轉(zhuǎn)租期限應(yīng)在原租賃合同約定的期限內(nèi)。

一些租賃糾紛之所以發(fā)生，是因?yàn)樽饨鹌x了市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，過(guò)高的租金讓承租人難以承受。如果租金過(guò)高，不僅容易引發(fā)糾紛，也難以保障出租人的利益。如果您有任何其他具體問(wèn)題，可以在線(xiàn)咨詢(xún)律霸。我們?yōu)槟峁?zhuān)業(yè)的服務(wù)。你知道嗎