房地產(chǎn)糾紛鑒定應(yīng)注意哪些問題？房地產(chǎn)糾紛鑒定不同于其他目的的房地產(chǎn)鑒定，有其特殊性。房地產(chǎn)糾紛評估是對糾紛案件所涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、成交價格、成本、成本、租金、賠償金額、賠償金額等進行科學(xué)評估，目的是解決糾紛，協(xié)調(diào)發(fā)展，作出客觀公正的評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價、抵押物估價等，其難度比其他用途的估價要大。因此，房地產(chǎn)糾紛的評估必須客觀、公正、嚴(yán)肅、謹(jǐn)慎。在多年的房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗中，應(yīng)特別注意以下幾個問題：第一，房地產(chǎn)的合法性是房地產(chǎn)估價的前提，只有符合規(guī)劃和合法用途的房地產(chǎn)才能進行評估。

由于房地產(chǎn)糾紛評估的委托人一般是人民法院、檢察院、紀(jì)委、仲裁機構(gòu)等有關(guān)部門，與房地產(chǎn)權(quán)利人無直接利益關(guān)系，無法提供估價所需的全部資料，且所涉及的房地產(chǎn)權(quán)利人一般為爭議方，存在明顯的敵對現(xiàn)象，因此很難得到他作為原估價師的積極配合，沒有完整的資料，就不可能確定房地產(chǎn)的合法性。因此，估價人員除耐心勸說估價人員取得房地產(chǎn)權(quán)利人的配合外，還應(yīng)咨詢房地產(chǎn)檔案部門，通過鄰居進行實地調(diào)查，委托具有測繪資質(zhì)的部門進行測量，認(rèn)真調(diào)查了解委托房地產(chǎn)的合法性。如果確實無法確認(rèn)估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性，則估價人員必須在以后進行估價。報告指出，估價過程和結(jié)論僅在估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的前提下有效。

比如拆遷過程中發(fā)生拆遷糾紛，評估人員必須調(diào)查被拆遷房屋是否有房屋所有權(quán)證，或者是臨時建筑還是違法建筑，臨時建筑必須區(qū)分是否超過審批期限。只有被拆遷房屋是合法的，才能進行評估，屬于臨時建筑或者超過批準(zhǔn)期限的違法建筑的，不予評估價格。第二，房地產(chǎn)估價時點比其他估價目的具有更大的時間依賴性。一般來說，其他房地產(chǎn)評估的委托人是房地產(chǎn)破產(chǎn)權(quán)利人。評估目的簡單，評估時點容易確定。但房地產(chǎn)糾紛鑒定涉及執(zhí)法機關(guān)、糾紛當(dāng)事人，且關(guān)系復(fù)雜，鑒定時間難以把握。因此，估價人員在估價前，必須明確估價目的，了解房地產(chǎn)糾紛的原因和后果，并與糾紛當(dāng)事人和執(zhí)法部門協(xié)商，確定具體日期的客觀合理價格或價值，而不是機械地以實地調(diào)查日期或評估作業(yè)日期作為評估時點。

一般來說，房屋拆遷糾紛的評估時點為房屋拆遷之日，破產(chǎn)清算的評估時點為破產(chǎn)清算之日，交易價格糾紛的評估以房屋交易日為評估時點，其他民事糾紛的評估以委托日為評估時點，實地調(diào)查日為評估時點，或者鑒定時點可以由爭議雙方確定，不同情況需要區(qū)別對待。此外，還有一些特殊的評估。例如，筆者曾經(jīng)遇到過這樣一個評價案例：甲方建造的新房子，由于地基處理不當(dāng)，影響了鄰居B的房子（舊房子），導(dǎo)致墻體出現(xiàn)裂縫。鑒定人員現(xiàn)場勘查時，裂縫繼續(xù)發(fā)育。對于此類賠償糾紛案件的鑒定，不能以法院受理之日為鑒定時點，為避免裂縫的發(fā)生，以現(xiàn)場直接勘察之日或委托之日為鑒定時點也是不合理的。針對這種情況，我們應(yīng)該掌握受損房地產(chǎn)在受損前后的狀況，了解受損的原因和程度，然后根據(jù)具體情況分析確定具體的評估日期。三是綜合考慮建筑物折舊，包括材料折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

房地產(chǎn)糾紛的評估，特別是涉及訴訟案件的評估，埋藏時間相對較長，被評估房屋的空置時間也相應(yīng)較長。在運用成本法對此類案件進行評估時，評估人員不僅要走訪現(xiàn)場，直接觀察實際損失，還要考慮建筑物在功能上的落后性以及建筑物以外的各種不利因素造成的損失。

1999年10月，筆者曾評估過一次銀行與貸款人之間關(guān)于作為抵押物的房地產(chǎn)處置價格的糾紛。委托房地產(chǎn)1995年以1100元/平方米的價格購買了某開發(fā)公司的新房，但1999年10月該房地產(chǎn)的市場價值僅為680元/平方米。筆者發(fā)現(xiàn)，1999年房地產(chǎn)實際損失不明顯，出臺了一系列優(yōu)惠政策，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)值下降；（2）房屋設(shè)計存在一定缺陷（有效使用面積比例過?。?，而室內(nèi)裝修相對落后，導(dǎo)致了功能的貶值和房地產(chǎn)價值的下降。評估結(jié)果是綜合考慮上述因素得出的客觀合理的價格。當(dāng)然，在具體建筑物的評估過程中，并不是三個因素都能涉及，有的可能只是材料折舊，有的可能是幾個因素的組合，具體情況一定要詳細分析。第四，估價人員和估價機構(gòu)進行房地產(chǎn)估價必須遵守職業(yè)道德。房地產(chǎn)糾紛的鑒定主要體現(xiàn)在公平、回避和保密的原則上。

（1）房地產(chǎn)估價是為解決協(xié)議、調(diào)整、仲裁、訴訟等糾紛提供依據(jù)。大多數(shù)當(dāng)事人都是因意見不合而引起的糾紛。房地產(chǎn)估價結(jié)果關(guān)系到房地產(chǎn)所有者及其關(guān)聯(lián)方的切身利益。如果評估結(jié)果不公平、不合理，不僅會解決爭議，還會激化矛盾。因此，在處理房地產(chǎn)糾紛鑒定時，應(yīng)站在公正的立場。鑒定人不應(yīng)有絲毫的偏見和傾向，不應(yīng)受金錢和權(quán)力的誘惑，以保證鑒定的公正性。（2） 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定，估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持估價的獨立性，避免與自己、親屬和其他利害關(guān)系人發(fā)生估價業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)糾紛評估的特殊性，評估人員和評估機構(gòu)必須堅持回避原則，擺脫親友的不當(dāng)要求，主動避免不正之風(fēng)對評估工作的干擾，確保鑒定工作的順利開展。堅持回避原則也是保證鑒定結(jié)果公正的前提條件之一。

（3）鑒定報告要堅持保密原則，特別是檢察院、紀(jì)委等有關(guān)單位委托的鑒定。我們應(yīng)妥善保管委托人提交的資料，未經(jīng)委托人同意，不得泄露或泄露給他人。堅持保密原則既是房地產(chǎn)估價師的職業(yè)要求，也是從業(yè)人員的客觀需要。房地產(chǎn)糾紛鑒定是房地產(chǎn)估價的一種特殊形式。評價者既要分析其普遍性，又要注意其特殊性。這對我們提出了更高的要求。鑒定人員只有不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)，才能真正為社會和人民群眾提供更好的專業(yè)服務(wù)。如果您還有其他問題，請訪問律師網(wǎng)網(wǎng)上咨詢或找律師咨詢。你知道嗎