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寧波
承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
在房?jī)r(jià)日益增長(zhǎng)的今天，大多數(shù)在外闖蕩的年輕人都無(wú)力承受昂貴的房?jī)r(jià)。在偌大的城市之中，為了給自己一個(gè)安身立命之所，租房，就成了許多漂泊在外的年輕人的選擇，隨之而來(lái)的，是許多租客與房東之間的矛盾與糾紛。
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一、相關(guān)案例：
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趙醫(yī)生退休后想在縣城開一藥店，便向好友朱某借款3萬(wàn)元，雙方于93年10月簽訂了借款協(xié)議，約定：趙某向朱某借款3萬(wàn)元，以其閑置的二間房屋作抵押，借款月息0.8%，最遲于95年年底連本帶利還清，如到期未還，則加息0.2%，延期二個(gè)月，延期后仍不能歸還的，朱某有權(quán)從變賣抵押房款中受償。
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趙醫(yī)生拿到借款后便在縣城租了二間房辦理了有關(guān)登記手續(xù)正式開業(yè)。94年6月，趙將設(shè)定抵押的兩間房屋租給陳某居住，租期二年，陳知道該房已設(shè)定抵押，但自己只是暫住也就承租下來(lái)。95年10月趙某因銷售假藥被逮捕，藥店也被工商局查封。朱某知道趙已無(wú)力還款，便向趙的家屬提出變賣抵押的房屋用來(lái)還款，趙的家屬?zèng)]有異議。但承租人陳某不同意，認(rèn)為自己租賃期限未滿不能變賣，朱某說(shuō)買主已找到而且出價(jià)很高，怕錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，陳萬(wàn)不得已愿以同樣價(jià)格購(gòu)買該房，但朱仍不同意，認(rèn)為自己已與買主商定，執(zhí)意要陳搬出，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，陳向法院提起訴訟請(qǐng)求優(yōu)先購(gòu)買該房屋。
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二、相關(guān)法律：
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根據(jù)《民法通則》的規(guī)定當(dāng)債務(wù)人不能償還到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)出賣抵押物，從變賣款中受償。問題是該設(shè)定抵押權(quán)的房屋又出租他人，且租期未滿，朱某要求變賣房屋行使抵押權(quán)，是合法的應(yīng)予支持。但陳某的租賃關(guān)系也是合法有效的，如何維護(hù)其合法權(quán)益呢？通常有以下兩種情況：
1.?租賃在先，抵押在后。近代社會(huì)法學(xué)大多認(rèn)為“買賣不破租賃”，即租賃關(guān)系成立后，即使租賃物轉(zhuǎn)讓，其租賃關(guān)系對(duì)受讓人仍然有效在租賃關(guān)系屆滿前受讓人不能解除租賃關(guān)系，提高租金。
2.?抵押在先，租賃在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，當(dāng)抵押權(quán)人變賣抵押物時(shí)，租賃關(guān)系相應(yīng)解除，但在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的這項(xiàng)權(quán)利也適用于租賃在先，抵押在后的情況甚至在租賃期滿，出租人出賣租賃物時(shí)承租人在同等條件下也有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
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因此本案，陳某對(duì)趙某的房屋有優(yōu)先權(quán)，法院應(yīng)予支持。
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同時(shí)，在外租房的人一定要擦亮眼睛，對(duì)房子進(jìn)行審核得同時(shí)，也要對(duì)房東本人情況有所了解，才能避免更多糾紛。
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張建松律師，濟(jì)南市歷城區(qū)優(yōu)秀律師，工作經(jīng)歷豐富:擁有律師執(zhí)業(yè)證、拍賣師執(zhí)業(yè)資格證、土地招拍掛主持人證、拍賣行業(yè)從業(yè)資格證、演出經(jīng)紀(jì)資格證等職業(yè)資格證書。張建松律師擁有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期從事民商事領(lǐng)域、建筑工程領(lǐng)域、婚姻家事領(lǐng)域的律師服務(wù)工作，對(duì)拍賣行業(yè)、土地招拍掛程序、招投標(biāo)程序、文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 張建松律師目前執(zhí)業(yè)于山東泰祥律師事務(wù)所。
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