2006年版深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）于2006年3月15日正式啟用。新版的預(yù)售合同最大的一個亮點(diǎn)我認(rèn)為就是對以往預(yù)售合同中容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)做出了更為合理的規(guī)定，而這些環(huán)節(jié)往往是購房者利益相對容易損害的地方,新版預(yù)售合同中為此特別增加了規(guī)范市場、限制開發(fā)商和加重開發(fā)商責(zé)任的條款。作為開發(fā)商既要遵守政府有關(guān)部門制定的游戲規(guī)則，又要在遵紀(jì)守法的基礎(chǔ)上如何最大地獲取超過市場的平均利益，新版合同無疑為開發(fā)商在經(jīng)營中的守法意識提出新挑戰(zhàn)，而且對開發(fā)商的經(jīng)營管理能力、人員素質(zhì)等提出了新的課題。下面就新版合同中開發(fā)商的新責(zé)任和對策作一簡要總結(jié)。

新版預(yù)售合同中，對開發(fā)商新規(guī)定的責(zé)任與義務(wù)主要有：1、共用設(shè)施必須一并建成交付。規(guī)定共用設(shè)施必須隨房地產(chǎn)一并建成交付，經(jīng)批準(zhǔn)分期建設(shè)的，應(yīng)按批準(zhǔn)的進(jìn)度建設(shè)并經(jīng)驗(yàn)收合格。2、共有部位權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。新版合同第4 條：“本房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人（賣方）對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺等共有部位或其它共用設(shè)施設(shè)備所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。”3、建筑容積率概念第一次寫入合同。房地產(chǎn)開發(fā)商如再擅自改變，則屬違約行為，業(yè)主可根據(jù)合同約定向仲裁委申請仲裁甚至向法院起訴。4、新版合同增加了賣方在交付房地產(chǎn)時應(yīng)同時提供給買方的文件，如法定測繪機(jī)構(gòu)出具的預(yù)售面積測繪報告和竣工面積測繪報告、竣工驗(yàn)收合格證明文件、《收樓意見書》、《業(yè)主臨時公約》和前期物業(yè)管理企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備接管查驗(yàn)清單以及雙方約定的其它文件等。5、對開發(fā)商必須交付的文件資料、必須交付的合格產(chǎn)品質(zhì)量、共用設(shè)施及裝置、裝修、裝飾標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定等作出了明確的界定，并約定了違約責(zé)任和買方主張權(quán)利的途徑。6、對規(guī)劃改變作詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)專有部分的變更，賣方應(yīng)征得買方書面同意，并向規(guī)劃設(shè)計主管部門申報；共有部位、共用設(shè)施的用途、設(shè)計和項(xiàng)目名稱等的變更，賣方應(yīng)當(dāng)征得全體受讓人五分之四以上的同意并經(jīng)公證后，向規(guī)劃設(shè)計主管部門申報，經(jīng)批準(zhǔn)后方可變更，并應(yīng)自變更方案獲批準(zhǔn)之日起15日內(nèi)書面通知所有購房者；7、保修內(nèi)容正式列為合同條款。新版文本將有關(guān)保修的內(nèi)容直接列為合同條款（合同第16條），增加規(guī)定裝修等材料必須符合國家強(qiáng)制性規(guī)范，如危及買方健康，買方有權(quán)要求賣方予以更換、處理（合同第18條）8、開發(fā)商負(fù)擔(dān)空置房物管費(fèi)。合同規(guī)定已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產(chǎn)，由賣方交付本體維修基金、物業(yè)管理費(fèi)及公用設(shè)施專用基金等。

針對以上情況，開發(fā)商應(yīng)從以下方面作出應(yīng)對：1、預(yù)售房產(chǎn)交付使用前，嚴(yán)格按照新版預(yù)售合同做好相關(guān)法律文件的起草及準(zhǔn)備工作。在交付使用和驗(yàn)收時交給業(yè)主查閱、復(fù)印和簽收，并逐一歸檔以備使用，以切實(shí)保護(hù)廣大購房者的知情權(quán)。2、針對新版預(yù)售合同中的具體情況，召集相關(guān)部門制定切實(shí)可行的補(bǔ)充協(xié)議作為合同的附件。結(jié)合新版合同和自己開發(fā)樓盤的實(shí)際需要，著重對贈送面積戶型、入伙的通知和辦證通知及形式、開發(fā)商在按揭手續(xù)中的義務(wù)、入伙的交接手續(xù)、買方的入伙驗(yàn)收及有關(guān)款項(xiàng)的繳付等作出更為明確的約定。3、防患于未然。針對預(yù)售合同中新的義務(wù)與責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理能力的培養(yǎng)。通過對房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等系統(tǒng)化運(yùn)作和流程管理與設(shè)計，綜合統(tǒng)一開發(fā)、銷售和售后服務(wù)過程中的每個環(huán)節(jié)和每個專業(yè)，將各種法律風(fēng)險控制在一定范圍。借助職工年度培訓(xùn)，將法律知識及法律風(fēng)險防范培訓(xùn)覆蓋到每一個員工，以保證業(yè)務(wù)穩(wěn)健進(jìn)行和維護(hù)公司的信譽(yù)，保持公司的良好形象。4、嚴(yán)格交付責(zé)任。新版合同對開發(fā)商的交付責(zé)任明顯加重了規(guī)定，違約責(zé)任更加細(xì)致、明確。對開發(fā)商逾期交付，增加了超過90天買方可以解除合同的約定，而且買方一旦決定解除合同，開發(fā)商除應(yīng)返還本金、支付利息外，還應(yīng)承擔(dān)總房款10%的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)損失的，還要補(bǔ)其差價。因此開發(fā)商必須嚴(yán)格按照程序和合同約定的時間開發(fā)，特別在預(yù)售合同簽訂時應(yīng)綜合各部門意見和充分考慮不可預(yù)見因素，留有充分余地，做到工期不變、基本建設(shè)程序不變、質(zhì)量要求不變、工程投資概算不變，否則未按約定時間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

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作者：蘇軍華 律師

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