簽訂商品房買賣合同應(yīng)該注意的問題。

隨著住房制度的改革和人們生活水平的提高，越來越多的人擁有了自己的私人房產(chǎn)，住房商品化已經(jīng)被普通市民所接受。因為房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的糾紛也越來越多，為了避免糾紛的發(fā)生，提醒購房者注意買房風(fēng)險的防范。

房屋交易有房屋現(xiàn)售和預(yù)售兩種。如果是預(yù)售，請注意審查商品房銷售者的資格、條件，防患于未然。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售必須取得五證，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。該五證的取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售應(yīng)具有的條件。不論是購買期房還是現(xiàn)房，簽定房屋買賣合同是重要關(guān)節(jié)。在這一環(huán)節(jié)應(yīng)注意什么呢？

1、定金條款的約定應(yīng)注意的問題。根據(jù)實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）依據(jù)《解釋》第四條：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果同當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”根據(jù)該規(guī)定，實踐中容易出問題的就是“不可規(guī)則于當(dāng)事人雙方的事由”，到底哪些事由是屬于不可規(guī)責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，容易產(chǎn)生爭議，因此需要雙方在合同中盡可能的進(jìn)行列舉。以避免產(chǎn)生歧義。

2、銷售方在銷售廣告中的宣傳和承諾如何對待。根據(jù)《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”但是何為“說明和允諾具體確定，何為重大影響”，這都是原則性的規(guī)定，沒有具體量化，所以容易產(chǎn)生糾紛。因此需要購房者在簽定正式合同時，將開發(fā)商廣告中承諾的內(nèi)容寫在合同中。免得產(chǎn)生糾紛受害的還是購房者。

3、關(guān)于房屋面積誤差的處理方式。根據(jù)法律規(guī)定，允許雙方對房屋面積出現(xiàn)誤差時的處理方式進(jìn)行約定。如果沒有約定，按照法律規(guī)定的處理原則即（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款還給買受人，同時支付已付房價款利息，買受人不退房時產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（3%）部分的房價款由買收人補(bǔ)足，超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)足，產(chǎn)權(quán)歸買收人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買收人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買收人。這里通常在簽訂購房合同時，開發(fā)商通常選擇“據(jù)實結(jié)算”，作為購房者來講風(fēng)險很大，就是不管交付的房屋面積比約定面積大多少，還是小多少，都需要按約定價款結(jié)算。所以通常建議消費者選擇上述法律規(guī)定的處理方式。

4、違約金條款的約定應(yīng)注意的問題，比如延期交房承擔(dān)的違約責(zé)任，延期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，兩種標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，延期交房應(yīng)該按照同等地段房屋租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。延期辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該按總房價款的每日萬分之幾承擔(dān)違約責(zé)任，通常銷售者把“每日”字樣取消，這樣不管延期多長時間，都不影響違約金的數(shù)額，所以消費者在簽訂合同時必須審慎。

購買自己的房屋，是每個人的夢想，大多數(shù)人需要拿出大半生的積蓄，所以一定要審慎對待，但由于合同中涉及專業(yè)的法律知識，普通百姓很難掌握，必要時可以找專業(yè)的律師幫助把關(guān)，這樣就可以避免糾紛的發(fā)生，即使有了糾紛也不至于很被動。