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公眾與媒體的誤讀 北京房屋租賃立法熱點評論

來源: 律霸小編整理 · 2021-01-11 · 8698人看過
《北京市房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》中的房屋租賃備案制、“按月收租”以及所謂的禁止“二房東”等條款,一經(jīng)公布立即成為社會的討論熱點與爭議焦點。但是,筆者從媒體報道與公眾討論中發(fā)現(xiàn),很多對該“征求意見稿”的批評都是由于某種程度的誤讀所造成的。

????一、沒有禁止“二房東”

  新草案第十五條規(guī)定,“承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋?!贝艘?guī)定被媒體一概稱為禁止“二房東”行為?!缎戮﹫蟆?、《中國青年報》、《華夏時報》等媒體紛紛刊登文章,批評該條款“閉門造車”,不具有“人性化視角”與“現(xiàn)實合理性”,其實該條規(guī)定并無不妥,只是被媒體大眾誤讀罷了。

  合同法第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效”。合同法對承租人轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定,既符合基本的民法原理,又適合我國的現(xiàn)實國情,想來沒有人會否定。而再看新草案第十五條規(guī)定,“不得擅自轉(zhuǎn)租”不正是“未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租”之意嗎?“不得擅自出租”并非“不得出租”,“禁止二房東”又從何談起呢?

  若這樣的解釋還顯牽強,那么再看舊草案的規(guī)定。舊草案第二十五條規(guī)定,承租人擅自出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋的,出租人有權(quán)解除合同,這條規(guī)定與合同法的規(guī)定及新草案中的規(guī)定一脈相承。而舊草案第五章詳細規(guī)定了“轉(zhuǎn)租”,其中第二十八條規(guī)定,“房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的,轉(zhuǎn)租人可以按照房屋租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的,轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房屋應當征得出租人的書面同意;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的,出租人可以解除租賃合同……”新草案沒有關(guān)于“轉(zhuǎn)租”的專門章節(jié),可能是鑒于合同法關(guān)于轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定已經(jīng)明確,草案再規(guī)定就略顯多余了。由此可知,前后草案的立法原意并非所謂禁止“二房東”,而恰恰是規(guī)定了“二房東”的合法性

  二、此“登記”非彼“登記”

  房屋租賃實行登記備案制度的規(guī)定曾經(jīng)引起民眾的廣泛質(zhì)疑,舊草案規(guī)定,“房屋出租(轉(zhuǎn)租、預租)應辦理租賃合同登記備案;未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同,不得對抗第三人。房屋租賃當事人應當自房屋租賃合同訂立或者變更之日起30日內(nèi),到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局或房屋租賃服務站辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)?!?br/>
  出租行為是公民的物權(quán)處分行為,租賃合同是租賃雙方私人自治與意思表示的合意,這種處分權(quán)受民法通則與合同法的保護,且法律沒有規(guī)定租賃合同要進行登記方能生效或?qū)沟谌?,則地方政府規(guī)章無權(quán)對合同效力問題作出規(guī)定。鑒于此,新草案改為,出租人應當自與承租人訂立房屋租賃合同之日起3日內(nèi),到房屋所在地的基層管理組織辦理房屋租賃登記手續(xù),否則將被處以200至500元的罰款。該條款一改原草案規(guī)定的登記對抗主義原則,因此,此處登記不是合同生效要件,而是作為行政管理要求的登記。當事人若沒有辦理此登記手續(xù),只能引起相應的行政法律后果——行政處罰,而不發(fā)生民事權(quán)利的產(chǎn)生、變更與消滅。“這是出于政府管理城市的需要,無關(guān)乎物權(quán)范疇,同時也更加便民”,法制辦負責人這樣解釋。

  由于業(yè)主都不愿意交納租賃個稅,導致租賃備案登記率很低。房屋租賃備案率低主要是因為管理混亂,而法規(guī)不健全是導致管理混亂的原因之一。1995年5月,建設部發(fā)布了《城市房屋租賃管理辦法》,但北京并沒有依據(jù)此辦法制定具體實施細則,而是在當年7月發(fā)布了《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》。盡管如此,北京房屋租賃市場依舊混亂,由于備案率低,不僅導致房屋租賃市場稅收流失嚴重、存在治安隱患,也使相關(guān)主管部門無法掌握市場實際情況而進行宏觀指導。

  強制備案有助于對出租房屋所得收入征稅,也有利于加強對流動人口的管理與租賃市場的規(guī)范,但租賃情況的多變性和復雜性,導致備案可操作性出現(xiàn)問題,其中的具體環(huán)節(jié)需要考慮。#p#分頁標題#e#

  三、“按月收租”是否合適?

  辦法第十八條規(guī)定,“房屋經(jīng)紀業(yè)務實行銀行代收代付、風險準備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度;房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與租賃當事人約定直接向承租人收取租金的,每次不得收取超過一個月的租金?!?br/>
  該條一改房屋租賃中“押一付三”的行規(guī),旨在加強對中介公司的資金監(jiān)管,涉及租賃交易安全問題。此前中介向出租者月付房租,而要求承租人按季度或年付租金,造成租金在中介機構(gòu)中“積淀”,產(chǎn)生租賃行業(yè)挪用資金的風險。“按月收租”會減少客戶資金在中介公司賬上的時間和金額,有利于防止房屋中介公司惡意挪用客戶資金,確保租賃安全,從而維護承租者和出租者的權(quán)益。

  有些中介公司認為,此舉能防止中介公司挪用資金,但也會增加中介公司的時間成本、操作成本與違約風險,并將造成一些中介公司陷入“短收長付”的資金困境,由此導致中介公司服務質(zhì)量的下降、租賃市場秩序的混亂、委托租賃業(yè)務大幅度減少甚至小中介公司的大規(guī)模倒閉。而由于趨利避害的本性,短期內(nèi)中介公司也自會想方設法規(guī)避風險——比如提高租金或押金——從而給承租者又造成額外負擔。

  鑒于北京房屋租賃市場的混亂,以及中介行業(yè)中“堅石事件”、“佰家事件”等惡性事件帶給我們的教訓,政府公權(quán)力介入房屋租賃市場,通過“按月收租”來加強對中介公司的資金監(jiān)管,提高租賃市場的交易門檻,以此來規(guī)范中介市場,防止房屋租賃中的欺詐行為,最終有利于保障租賃雙方當事人的利益,也利于租賃行業(yè)的健康發(fā)展。

  當然,此條需要一些措施的配合方能有效快速實施,包括強制備案制、銀行監(jiān)管和支付技術(shù)的完善等。而且由于查處私下交易的難度較大,中介公司利益的驅(qū)使及交易慣例的作用,租金收取方式的轉(zhuǎn)變可能需要經(jīng)歷一個過程。

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