各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市資產(chǎn)評估協(xié)會(注冊會計師協(xié)會)： 　　為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——珠寶首飾》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2010年7月1日起施行。 　　請各協(xié)會將上述資產(chǎn)評估準(zhǔn)則轉(zhuǎn)發(fā)評估機(jī)構(gòu)，組織評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，并將執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時上報中國資產(chǎn)評估協(xié)會。 　　2010年7月1日起，中國資產(chǎn)評估協(xié)會2003年發(fā)布的《珠寶首飾評估指導(dǎo)意見》同時廢止。 　　附件： 　　1. 投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行) 　　2. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——珠寶首飾 　　中國資產(chǎn)評估協(xié)會 　　二○○九年十二月十八日 　　附件1： 　　投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行) 　　第一章 引言 　　第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》，制定本指導(dǎo)意見。 　　第二條 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號──投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 　　第三條 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)評估，是指按照《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》要求，對符合會計準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 　　第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。 　　第二章 基本要求 　　第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重要影響的實質(zhì)性疏漏和錯誤，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。 　　第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性房地產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗，具備從事投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。 　　注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。 　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求、評估對象在企業(yè)財務(wù)報告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。 　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會計準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務(wù)的影響。 　　第九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。 　　第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉，當(dāng)符合會計準(zhǔn)則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的市場價值。 　　第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。 　　注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)要求委托方對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗。 　　第三章 評估對象 　　第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉會計準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類，并參照以下會計準(zhǔn)則的要求，明確評估對象： 　　(一)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。 　　(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 　　(三)已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。 　　第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉評估對象對應(yīng)的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個整體。 　　當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對投資性房地產(chǎn)價值的影響。 　　第四章 評估方法 　　第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評估方法。 　　第十五條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。 　　第十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)建立價值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。 　　第十七條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費用的匹配性，合理確定凈收益。 　　投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目，并應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。 　　第十八條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。 　　注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預(yù)測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金。當(dāng)約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行充分披露。 　　第十九條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。 　　第二十條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影響。 　　第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值。 　　注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會計核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價值，并在評估報告中進(jìn)行必要的披露。 　　第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。 　　第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。 　　第五章 評估披露 　　第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──評估報告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》編制并由所在評估機(jī)構(gòu)出具評估報告，進(jìn)行恰當(dāng)披露。 　　第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師等，完整了解評估過程、合理理解并恰當(dāng)使用評估結(jié)論。 　　第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中應(yīng)當(dāng)重點披露以下內(nèi)容： 　　(一)評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等; 　　(二)評估對象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息; 　　(三)價值類型的定義及其與會計準(zhǔn)則的對應(yīng)關(guān)系; 　　(四)評估方法的選擇過程和依據(jù)，評估方法的具體運用; 　　(五)評估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法、有效;已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止;已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會發(fā)生重大改變; 　　(六)關(guān)鍵性評估參數(shù)的來源、依據(jù)和測算過程等; 　　(七)是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。 　　第二十七條 當(dāng)評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值產(chǎn)生重大影響時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對該瑕疵事項及其影響進(jìn)行披露并提請評估報告使用者予以關(guān)注。 　　第六章 附則 　　第二十八條 本指導(dǎo)意見自2010年7月1日起施行。 　　附件2： 　　資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——珠寶首飾 　　第一章 總則 　　第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。 　　第二條 本準(zhǔn)則所稱珠寶首飾，是指珠寶玉石和/或用于飾品制作的貴金屬的原料、半成品及其制成品。 　　第三條 本準(zhǔn)則所稱珠寶首飾評估，是指注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在對珠寶首飾進(jìn)行鑒定分級分析的基礎(chǔ)上，對珠寶首飾的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 　　第四條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。 　　第五條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行與珠寶首飾價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。 　　第二章 基本要求 　　第六條 從事珠寶首飾評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有財政部門頒發(fā)并在業(yè)務(wù)范圍中標(biāo)明“珠寶首飾藝術(shù)品評估”的資產(chǎn)評估資格證書。簽署珠寶首飾評估報告的人員應(yīng)當(dāng)具有中國注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)證書。 　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則以及有關(guān)珠寶首飾的國家標(biāo)準(zhǔn)，并考慮其他評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。 　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)勝任能力。當(dāng)缺乏執(zhí)行某項特定業(yè)務(wù)所需的相關(guān)專業(yè)知識和經(jīng)驗時，可以聘請相關(guān)專家協(xié)助工作，但是應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性,并對專家的工作負(fù)責(zé)。 　　第九條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。 　　第三章 操作要求 　　第十條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估對象、評估范圍、評估目的、評估基準(zhǔn)日、價值類型和評估報告使用者。 　　第十一條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》，履行基本評估程序，結(jié)合珠寶首飾評估業(yè)務(wù)的具體情況，制定并實施適當(dāng)?shù)木唧w評估步驟。 　　第十二條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對珠寶首飾進(jìn)行實物確認(rèn)，明確珠寶首飾的存在狀態(tài)。 　　第十三條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的權(quán)屬，要求委托方或者相關(guān)當(dāng)事方對珠寶首飾的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)應(yīng)當(dāng)對珠寶首飾的權(quán)屬相關(guān)資料進(jìn)行必要查驗。 　　第十四條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對珠寶首飾進(jìn)行鑒定和品質(zhì)分級。在對評估對象進(jìn)行鑒定分級時，應(yīng)當(dāng)采用相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。如果沒有相應(yīng)的國家及行業(yè)分級標(biāo)準(zhǔn)，可以采用國內(nèi)外珠寶業(yè)通用的分級體系，并在評估報告中明確說明。 　　注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)可以采用具有資質(zhì)的珠寶質(zhì)檢機(jī)構(gòu)出具的鑒定分級結(jié)論，但是應(yīng)當(dāng)對其結(jié)論進(jìn)行驗證。 　　第十五條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉同一珠寶首飾在不同市場的價值可能存在差異，并根據(jù)評估對象的具體情況確定適當(dāng)?shù)氖袌黾墑e。 　　第十六條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)應(yīng)當(dāng)通過恰當(dāng)?shù)姆绞将@得珠寶首飾的市場信息及其他相關(guān)信息，并對其真實性、可靠性進(jìn)行必要的判斷。 　　第十七條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況，合理選擇收集信息的內(nèi)容。通常關(guān)注以下方面： 　　(一)評估對象的歷史、現(xiàn)狀及相關(guān)證明資料; 　　(二)評估對象以往的評估及交易情況; 　　(三)相同或者類似珠寶首飾的市場價格信息及交易情況; 　　(四)評估對象的市場供求關(guān)系、稀缺程度及市場前景等; 　　(五)可能影響珠寶首飾價值的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況; 　　(六)其他相關(guān)信息資料。 　　第十八條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)考慮珠寶首飾的品質(zhì)因素及其他因素對評估對象價值的影響，如來源(出處)、歷史、名人擁有、名師制作、品牌、稀缺程度等。 　　第十九條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，可以根據(jù)評估目的和珠寶首飾具體情況合理確定評估假設(shè)，并披露其對評估結(jié)論的影響。 　　第四章 評估方法 　　第二十條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇評估方法。 　　第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)使用市場法時，應(yīng)當(dāng)： 　　(一)明確是否存在公開、活躍的交易市場，是否能夠獲取足夠數(shù)量的可比銷售數(shù)據(jù)，以及數(shù)據(jù)的可靠性; 　　(二)收集評估對象以往的交易信息、相同或者類似珠寶首飾交易的市場信息; 　　(三)確定若干相同或者類似的珠寶首飾作為參照物，充分考慮其價值因素的可比性; 　　(四)根據(jù)評估對象的具體情況，確定可以作為評估依據(jù)的合適的交易市場; 　　(五)根據(jù)評估對象與參照物之間的區(qū)別，以及市場級別、市場交易條件等因素的差異，對相同或者類似珠寶首飾交易信息及相關(guān)資料進(jìn)行分析調(diào)整。 　　第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)使用成本法時，應(yīng)當(dāng)： 　　(一)分析被評估的珠寶首飾是否可以復(fù)制、可以再生產(chǎn)等因素，考慮成本法的適用性; 　　(二)合理確定重置成本的構(gòu)成要素，明確珠寶首飾的重置成本包括材料成本、制作成本、相關(guān)稅費、合理利潤及其他費用; 　　(三)恰當(dāng)選擇重置成本的類型，即復(fù)原重置成本和更新重置成本; 　　(四)合理確定實體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值。 　　第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)使用收益法時，應(yīng)當(dāng)： 　　(一)明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續(xù)經(jīng)營活動中，具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的評估業(yè)務(wù); 　　(二)合理確定收益期限，合理預(yù)測未來收益; 　　(三)合理確定折現(xiàn)率; 　　(四)分析租約等法律文件內(nèi)容對被評估對象價值可能具有的影響。 　　第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)對同一珠寶首飾采用多種評估方法時，應(yīng)當(dāng)對所獲得的各種初步評估結(jié)論進(jìn)行分析，形成合理的評估結(jié)論。 　　第五章 披露要求 　　第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》編制評估報告，在評估報告中充分披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。 　　第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)在編制珠寶首飾評估報告時，應(yīng)當(dāng)反映珠寶首飾評估的特點。通常包括以下內(nèi)容： 　　(一)對評估對象的恰當(dāng)描述，包括珠寶首飾的客觀辨別特征和價值貢獻(xiàn)特征。應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的特點和評估業(yè)務(wù)的具體情況，確定需要描述的內(nèi)容，并突出描述影響價值結(jié)論的關(guān)鍵性特征。 　　(二)珠寶首飾評估的價值類型及其定義。 　　(三)評估程序?qū)嵤┻^程的描述，應(yīng)當(dāng)反映對珠寶首飾的實物調(diào)查、鑒定分級等過程。 　　(四)珠寶首飾是否存在質(zhì)押及其他限制情況。 　　第二十七條 評估報告應(yīng)當(dāng)披露直接影響評估結(jié)論的假設(shè)條件或者限制條件，并說明其對價值的影響。 　　第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師(珠寶)可以根據(jù)評估業(yè)務(wù)的性質(zhì)，合理確定珠寶首飾評估報告的詳略程度。 　　第六章 附則 　　第二十九條 本準(zhǔn)則自2010年7月1日起施行。