第一章　總則

　　第二章　物業(yè)管理組織

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第四章　物業(yè)管理服務

　　第五章　物業(yè)的使用和維護

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為加強本市城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，提高城市管理水平，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立，以物業(yè)管理和服務為經營業(yè)務，并具有企業(yè)法人資格的經濟組織。

　　第三條　本辦法適用于本市市區(qū)范圍內的城市物業(yè)管理。

　　本市市區(qū)范圍內的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。

　　第四條　市房產管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產管理部門受市房產管理部門委托負責本轄區(qū)內的物業(yè)管理工作。

　　規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會應當按照各自職責，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。

第二章　物業(yè)管理組織

　　第五條　本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機關、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或專業(yè)服務的物業(yè)管理實行業(yè)主委托制。

　　第六條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，應當按比例推選業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會應當由過半數的業(yè)主出席方可舉行。

　　市物業(yè)行政主管部門應當每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時召開。

　　第七條　業(yè)主大會行使下列職權：

　　（一）選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；

　?。ǘ┞犎　徸h業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　?。ㄈ┩ㄟ^和修訂業(yè)主公約；

　?。ㄋ模└淖兒?a href='http://m.shkps.cn/chexiao/1.html' target='_blank' data-horse>撤銷業(yè)主委員會不適當的決定；

　?。ㄎ澹Q定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　?。Q定物業(yè)管理的其他有關事項。

　　第八條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。

　　業(yè)主委員會由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內到市物業(yè)行政主管部門登記備案。

　　第九條　業(yè)主委員會的主要職責：

　　（一）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；

　　（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；

　　（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；

　　（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；

　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十條　市物業(yè)行政主管部門應當定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應當經全體組成人員過半數以上通過。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條　成立物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

　?。ㄒ唬┯衅髽I(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所；

　?。ǘ┯薪∪慕M織管理機構和一定數量的專業(yè)技術及管理人員；

　?。ㄈ┚哂泄芾斫ㄖ娣e一萬平方米以上物業(yè)的能力；

　?。ㄋ模┯腥f元以上貨幣注冊資金；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。

　　第十三條　申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》，須提交以下資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質審查申報表；

　?。ǘ┓ǘù砣俗C明書和身份證明；

　?。ㄈ┕芾碚鲁?、經營場所證明及資信證明；

　　（四）各類專業(yè)管理人員的資格證書或證明文件；

　?。ㄎ澹┢渌嘘P的文件、資料。

第四章　物業(yè)管理服務

　　第十四條　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內報市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第十五條　物業(yè)管理聘用合同應當包括以下內容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務的項目、范圍、內容及費用；

　?。ǘ╇p方當事人的權利和義務；

　?。ㄈ┕芾矸盏囊蠛蜆藴?；

　?。ㄋ模┖贤谙?；

　　（五）違約責任及爭議的解決方式；

　?。┊斒氯穗p方約定的其他事項。

　　第十六條　物業(yè)管理服務事項應當包括下列內容：

　?。ㄒ唬┓课莨灿貌课弧⒐灿迷O備的使用、管理、維修和更新；

　?。ǘ╇娞?、二次供水等設施的運行服務；

　?。ㄈ┦占罾颓鍜弑嵀h(huán)境；

　?。ㄋ模﹨f(xié)助公安機關搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內車輛行駛及停放秩序的管理；

　?。┪飿I(yè)管理區(qū)域內公共綠地及公共基礎設施的養(yǎng)護管理；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理聘用合同確定的其他事項。

　　第十七條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務。不實行委托服務的，有關市政設施管理單位應當服務到戶。

　　第十八條　選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當采取公開招標或邀請招標。采取公開招標的，招標工作由市物業(yè)行政主管部門組織實施。

　　第十九條　業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應將物業(yè)管理有關的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關檔案資料。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應當與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務合同。服務合同包括下列主要內容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務內容；

　?。ǘ╇p方權利和義務；

　?。ㄈ┵M用標準和交納期限；

　?。ㄋ模┻`約責任及爭議解決方式；

　?。ㄎ澹┢渌马棥?

　　第二十一條　物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應當在合同期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域內的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止或中止后十五日內，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務設施，交出有關資料，辦理費用結算等移交手續(xù)。

　　第二十二條　物業(yè)管理經費收入的主要來源：

　　（一）開發(fā)建設單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；

　　（二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；

　?。ㄈ┌匆?guī)定收取的物業(yè)管理服務費；

　?。ㄋ模ｍ椢蟹帐杖?；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)區(qū)域內公用設施、設備和公共場所的經營收入；

　　（六）其他合法收入。

　　本條第（一）項所列物業(yè)管理公共資金應當按有關規(guī)定專戶儲存，?？顚Ｓ?。

　　本條第（三）項所列物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務收費的項目及標準由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準后公布實施。

　　第二十三條　新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設單位承擔。

　　第二十四條　新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進行物業(yè)管理權移交時，應當按小區(qū)總建筑面積0.2％的比例向業(yè)主委員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設的停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務設施。

　　物業(yè)管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務設施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。

第五章　物業(yè)的使用和維護

　　第二十五條　物業(yè)維護責任，按下列規(guī)定劃分：

　　（一）房屋內部自用部位、自用設施設備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護；

　?。ǘ┓课莨灿貌课?、共用設施設備、配套的公共基礎設施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負責維護；

　　（三）市政公用設施，由設施歸屬的管理單位負責維護。

　　第二十六條　物業(yè)維護費用，按下列規(guī)定承擔：

　?。ㄒ唬┓课葑杂貌课弧⒆杂迷O施設備的維護費用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔；

　　（二）房屋共用部位、共用設施設備的維護費用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業(yè)主應承擔的費用可依照有關規(guī)定從已交納的維修基金中列支；

　　（三）配套公共基礎設施的維護費用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；

　?。ㄋ模┦姓迷O施的維護費用，由管理該設施的單位承擔。

　　第二十七條　房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎設施及市政公用設施維修時，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應當予以配合。

　　第二十八條　業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

　?。ǘ┱加?、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備；

　　（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構）筑物；

　?。ㄋ模┣终季G地、損壞花草、樹木；

　　（五）亂倒垃圾、雜物；

　?。┰诮ǎ嫞┲锷侠K掛物、亂帖、亂畫；

　?。ㄆ撸┡欧庞卸?、有害物質或噪聲擾民；

　?。ò耍┓?、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十九條　供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業(yè)管理區(qū)域內的新增、維修更新和改造時，該設施的管理單位應當向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復工作。

第六章　法律責任

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責令限期補辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

　　第三十一條　對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。

　　第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設施、綠化、消防、治安管理的，由相關行政主管部門依照有關規(guī)定進行處理。

　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可以由市物業(yè)行政主管部門進行調解。調解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務，經多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關規(guī)定降低資質等級，直至取銷資質，收回資質證書。

　　第三十五條　物業(yè)行政管理機關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十六條　當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章　附則

　　第三十七條　本辦法發(fā)布前已實施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限期整改。

　　本辦法施行前已經驗收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門限期實行物業(yè)管理。

　　第三十八條　各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十九條　本辦法具體應用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負責解釋。

　　第四十條　本辦法自發(fā)布之日起施行。