漢政辦發(fā)〔2007〕131號 漢中市人民政府辦公室關于印發(fā)漢中市物業(yè)管理試行辦法的通知 各縣區(qū)人民政府，漢中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市政府各工作部門、直屬機構： 《漢中市物業(yè)管理試行辦法》已經(jīng)2007年市政府第10次常務會議審定通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 二○○七年十月十一日 漢中市物業(yè)管理試行辦法 第一章　總　則 第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。 第二條　漢中市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本辦法。 第三條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 第四條　漢中市人民政府房產(chǎn)行政管理部門（漢中市城鄉(xiāng)建設管理局）是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督、管理工作。 各縣人民政府房產(chǎn)行政管理部門（房產(chǎn)管理局或城建局）是本縣的物業(yè)管理行政主管部門，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 規(guī)劃建設、工商、物價、公安、環(huán)保、城市管理、民政、電力、通信、供水等部門按照各自職責協(xié)同管理，并負責受理職權范圍內(nèi)的物業(yè)管理投訴工作。 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會應當協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。 第五條　各級人民政府應當鼓勵和扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理和服務水平。 第二章　業(yè)主及業(yè)主大會 第六條　房屋的所有權人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務按照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 第七條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域設立一個業(yè)主大會；同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分按照陜西省建設廳《陜西省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。 第八條　具備下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會： （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上； （二）公有住宅具備法定的物業(yè)管理條件和出售率達到50%以上。 第九條　籌備成立業(yè)主大會應當在物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住宅出售單位）代表組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員及籌備組長的產(chǎn)生方式由區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門決定。 業(yè)主大會籌備組成人員名單確定后，區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日。 第十條　業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； （二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案； （三）登記和確認業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； （四）提出業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案； （五）首次業(yè)主大會的其他準備工作。 業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的15日前，將業(yè)主大會會議的相關內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第十一條　業(yè)主身份的認定，以房屋所有權證為準。尚未領取房屋所有權證的，以購房合同為準。 第十二條　管理規(guī)約應當包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)； （二）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項的方式； （三）公共場所及共用設施設備狀況； （四）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設施設備的權益； （五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利； （六）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權； （七）物業(yè)維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納、使用、監(jiān)管； （八）業(yè)主對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應遵守的行為準則； （九）違反管理規(guī)約的責任； （十）其他有關事項。 第十三條　業(yè)主大會議事規(guī)則應就以下事項作出約定： （一）業(yè)主大會的議事方式； （二）業(yè)主大會的表決程序； （三）業(yè)主投票權確定辦法； （四）業(yè)主委員會的組成和委員任期； （五）其他有關事項。 第十四條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。 第十五條　業(yè)主大會履行下列職責： （一）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)； （四）聽取和審議業(yè)主委員會工作報告和財務報告； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度； （六）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （七）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； （八）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的承擔辦法； （九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 第十六條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書。 采用書面征求意見形式的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 第十七條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由委員5—9人組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會確定，最長不超過3年，可以連選連任。 第十八條　分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。 第十九條　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件： （一）長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （二）遵守法律、法規(guī)和規(guī)章； （三）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務； （四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有公信力； （五）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。 業(yè)主大會應當將選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的成員名單在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。 第二十條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持有關資料向所在地的區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會和轄區(qū)公安派出所。 業(yè)主大會備案資料： （一）業(yè)主大會備案表； （二）業(yè)主大會成立的情況； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）管理規(guī)約； （五）業(yè)主委員會委員的基本情況。 前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)重新備案。 第二十一條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第二十二條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： （一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； （二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的； （三）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （四）依法被追究刑事責任的； （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （六）拒不履行業(yè)主義務的； （七）因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。 經(jīng)業(yè)主委員會或者1/5以上業(yè)主提議，認為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。 第二十三條　業(yè)主委員會持縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門出具的業(yè)主大會備案證明，刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。 業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章應由業(yè)主委員會確定的專人保管。業(yè)主大會行使權利義務的文件，應當由業(yè)主大會決定，加蓋業(yè)主大會印章；經(jīng)業(yè)主大會授權處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務需使用業(yè)主委員會印章的，應當由業(yè)主委員會決定。 第二十四條　業(yè)主委員會會議每季度召開一次會議。經(jīng)業(yè)主委員會主任或1/3以上委員提議的，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。 第二十五條　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和協(xié)助下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和物業(yè)管理行政主管部門應當指導、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機關協(xié)助移交。 任期屆滿，原業(yè)主委員會無法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。 業(yè)主委員會不得直接從事經(jīng)營活動。 第二十六條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合社區(qū)警務室，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。 第三章　前期物業(yè)管理 第二十七條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。建設單位可以邀請物業(yè)服務企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、營銷策劃及銷售過程。 第二十八條　提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。 住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。 第二十九條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。物業(yè)臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守物業(yè)臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。 第三十條　建設單位應當將前期物業(yè)服務合同和物業(yè)臨時管理規(guī)約向物業(yè)管理行政主管部門備案。并將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人公示，予以說明。 前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 第三十一條　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業(yè)管理期間，在國家規(guī)定的保修期內(nèi)不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金。 第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交相關資料。 第三十三條　前期物業(yè)管理適用本辦法有關物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量要求的規(guī)定。前期物業(yè)管理費用，由入住的業(yè)主、建設單位按前期物業(yè)服務合同的規(guī)定交納。 第三十四條　在規(guī)劃、設計物業(yè)項目時，應當滿足下列要求： （一）建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應當配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會辦公用房）。 （二）規(guī)劃部門審查商品房開發(fā)項目時，應當在規(guī)劃設計平面圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積，并在建設中嚴格監(jiān)督，使其按規(guī)劃要求建成。物業(yè)管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業(yè)管理活動。 （三）物業(yè)管理用房交付時應達到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。 第三十五條　新建物業(yè)的建設單位在申領商品房預售許可證時，除按規(guī)定提交的建房手續(xù)外，還應當向市、縣物業(yè)管理主管部門報送下列材料： （一）建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同； （二）物業(yè)臨時管理規(guī)約； （三）標注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖； （四）應當招投標的物業(yè)項目提供物業(yè)管理招投標情況的書面材料。 第三十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設施設備歸全體業(yè)主共有： （一）物業(yè)管理用房； （二）門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道； （三）按規(guī)劃配建的非機動車車庫； （四）公共綠化、道路、場地； （五）建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業(yè)； （六）建設單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)； （七）其他依法歸全體業(yè)主共有的設施設備。 建設單位申請上述配套設施設備的房屋所有權初始登記時，由房地產(chǎn)登記機構予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權證書。 第三十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。按照規(guī)劃建設的共用設施設備不得改變用途。 第三十八條　前期物業(yè)服務合同終止時，前期物業(yè)服務企業(yè)應當將相關資料移交給業(yè)主委員會。 第四章　物業(yè)管理服務 第三十九條　物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格和相應的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理人員應當取得職業(yè)資格證書。 第四十條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 第四十一條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。 物業(yè)服務合同主要內(nèi)容： （一）物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況； （二）物業(yè)管理事項； （三）服務質(zhì)量和費用； （四）雙方的權利義務； （五）專項維修資金的管理與使用； （六）物業(yè)管理用房的使用； （七）合同期限； （八）違約責任及解決糾紛方式； （九）物業(yè)服務合同終止、解除條件； （十）其他約定的事項。 第四十二條　物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10日，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。按上述程序通過的物業(yè)管理服務合同，對全體業(yè)主均具有法律效力。 第四十三條　物業(yè)服務合同期限屆滿前3個月，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會應當及時選聘其他物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務合同的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交有關資料和財物。 業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會應當將有關資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。 第四十四條　物業(yè)服務收費實行政府指導價，由價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級等項因素、制定相應的等級收費標準和浮動幅度。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主按照物業(yè)管理服務等級和收費等級標準，結合所管理小區(qū)的物業(yè)服務實際情況協(xié)商收費等級，在物業(yè)服務合同中約定并按照管理權限到價格主管部門備案，辦理《收費許可證》后方可收費。 因特殊情況發(fā)生收費爭議的，可由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會提請價格主管部門協(xié)調(diào)。 物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。 第四十五條　業(yè)主應當根據(jù)價格主管部門備案的標準和物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。 物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得收取費用。 物業(yè)服務收費按月收取，確需預收的最多不超過三個月，特殊情況由雙方約定。 物業(yè)服務收費實行明碼標價制度，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內(nèi)容等進行公示，各物業(yè)服務企業(yè)須將公示內(nèi)容經(jīng)價格主管部門審查后方能公示。 第四十六條　價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)督。 第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用服務單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費以及公共用水、用電等公攤部分以外的費用。任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務。 新建住宅小區(qū)，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。 已建成的未實行一戶一表的住宅小區(qū)應當逐步申請改造，實行一戶一表，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。實施改造的標準按照國家及省、市的相關規(guī)定執(zhí)行，改造費用由最終用戶承擔。 第四十八條　物業(yè)管理行政主管部門應當及時調(diào)查業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將調(diào)查或者處理意見答復投訴人；物管糾紛雙方不同意物業(yè)管理行政主管部門的調(diào)處意見的，可通過民事訴訟途徑解決糾紛；屬于其他部門職責的，物業(yè)管理行政主管部門應當當場告知投訴人向有關部門投訴。 第五章　物業(yè)的使用與維護 第四十九條　業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。 物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項及要承擔的后果告知業(yè)主或物業(yè)使用人。 第五十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定，愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備。第五十一條　物業(yè)出租（出借）的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同、物業(yè)使用人入住后，將物業(yè)使用人、出租（出借）期限、水電物業(yè)服務等費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)使用人違反管理規(guī)約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應當承擔相應的民事責任，業(yè)主有義務協(xié)助業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)處理物業(yè)使用人的違規(guī)行為。 第五十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全作用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好鄰里關系。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）拆改房屋承重、抗震結構或者房屋外貌； （二）侵占、損壞共用部位、共用設施設備； （三）擅自改變房屋用途，違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構筑物； （四）侵占綠地、毀壞花草樹木； （五）違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營； （六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物； （七）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫； （八）違反規(guī)定停放非機動車和機動車輛； （九）影響其他用戶采光、通風及其他生活便利或市容環(huán)境； （十）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音； （十一）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動； （十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。 違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止，并可告知有關行政主管部門。 車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。 第五十三條　物業(yè)的共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護時，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。 因維修養(yǎng)護造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。 第五十四條　房屋自用部位和自用設施設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務企業(yè)進行維修養(yǎng)護，并承擔相應的費用。 物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備的使用性質(zhì)。 第五十五條　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。 第五十六條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀；委托物業(yè)服務企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養(yǎng)護費用。 第五十七條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金和補貼物業(yè)管理公共服務費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第五十八條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。 責任人不履行維修養(yǎng)護義務時，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 第六章　專項維修資金的管理與使用 第五十九條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交納物業(yè)共用部位、共用設施設備的專項維修資金。 專項維修資金及其孳息歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。 第六十條　物業(yè)共用部位、共用設施設備的專項維修資金，按下列規(guī)定交納和提?。? 建設單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納。 專項維修資金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會研究決定，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。 第六十一條　專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門或者其委托的單位代收并建立專戶監(jiān)管。 專項維修資金應當在金融機構專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。 監(jiān)管部門會同業(yè)主委員會每半年應當公布一次專項維修資金的收支使用情況。 第六十二條　專項維修資金按照下列規(guī)定使用： （一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出； （二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。 涉及房屋專項維修、更新、改造的，應經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權2/3以上同意。 物業(yè)共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。 第六十三條　業(yè)主轉讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。 因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業(yè)主。 第六十四條　專項維修資金的統(tǒng)一管理使用按照市城鄉(xiāng)建設管理局、市財政局《漢中市城市房屋共用部位共用設施設備維修資金使用管理實施細則》的規(guī)定執(zhí)行。 第七章　法律責任 第六十五條　業(yè)主違反管理規(guī)約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應當承擔相應的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會、相關業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)可以向有關行政主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。 業(yè)主未按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同交納物業(yè)管理費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)合同約定加收滯納金，或者通過法律途徑解決。 第六十六條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)及本辦法，或者侵害業(yè)主合法權益的，縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，或者由受侵害的業(yè)主請求人民法院予以撤銷。 業(yè)主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其停止活動，進行整改。 第六十七條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 第六十八條　建設單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房，由縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，沒收違法所得，并可依據(jù)《物業(yè)管理條例》第64條之規(guī)定處以10萬元以上50萬元以下罰款。 第六十九條　物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條、第39條、第59條、第60條及建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第11條之規(guī)定處罰。 （一）違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，并予以處罰。 （二）物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定的服務質(zhì)量標準的，由相關行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；業(yè)主及業(yè)主委員會可以依照物管合同追究其民事責任。 （三）物業(yè)服務企業(yè)對共用設備設施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由有關行政主管部門對其作出警告、降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。 （四）物業(yè)服務企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會、新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理的相關設施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。 第七十條　違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并依據(jù)《物業(yè)管理條例》第66條規(guī)定予以處罰。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。 個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 第七十一條　未按規(guī)定足額繳交專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期補交。 違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第七十二條　縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本辦法的規(guī)定，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。 第七十三條　當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。 當事人在法定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。 第八章　附　則 第七十四條　本辦法下列用語的含義是： （一）“自用設施設備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設施； （二）“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）； （三）“共用部分”是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等； （四）“共用設施設備”是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 第七十五條　本辦法自公布之日起施行。