怎么應(yīng)對(duì)買房合同的不可抗力

一、什么是“不可抗力”?

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條明確規(guī)定：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然現(xiàn)象(如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、海嘯等)和某些社會(huì)現(xiàn)象(如戰(zhàn)爭(zhēng)等)。不可抗力是獨(dú)立于人的行為之外，并且不受當(dāng)事人的意志所支配的現(xiàn)象，它在各國(guó)法律中都是免責(zé)事由。除法律另有規(guī)定外，不可抗力將導(dǎo)致當(dāng)事人被部分或者全部免責(zé)。

二、“不可抗力”的構(gòu)成要件是什么

1、不可預(yù)見的偶然性。

不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。如果在訂立合同之前或之時(shí)，就存在發(fā)生某一事件的可能性，當(dāng)事人能夠遇見到事件的發(fā)生，那么，事件發(fā)生，即便當(dāng)事人多么無(wú)奈，也不構(gòu)成不可抗力事件。

如果當(dāng)事人一方在合同訂立以前發(fā)生不可抗力事件，或者在遲延履行合同期間發(fā)生不可抗力事件，不能援引法律上規(guī)定的不可抗力條款。不可抗力必須影響到合同的正常履行。

2、不可控制的客觀性或不能克服的必然性。

不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)?a href='http://m.shkps.cn/zhaiwu/3.html' target='_blank' data-horse>債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對(duì)事件的發(fā)生在主觀上既無(wú)故意，也無(wú)過(guò)失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對(duì)于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過(guò)主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。

三、不可抗力的范圍包括哪些

從不可抗力的定義可見，凡屬于不可預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況均屬于不可抗力的范圍。至于不可抗力的范圍，即包括哪些客觀情況，各國(guó)法律規(guī)定不盡相同，人們認(rèn)識(shí)也不完全一樣。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，不可抗力一般包括如下幾種客觀情況：

(1)自然災(zāi)害。對(duì)自然災(zāi)害作為不可抗力問(wèn)題，各國(guó)法律規(guī)定不盡相同。根據(jù)法國(guó)法律規(guī)定，自然災(zāi)害不屬于不可抗力;而英美法則承認(rèn)其為不可抗力。我國(guó)法律認(rèn)為自然災(zāi)害是典型的不可抗力。盡管隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人類已不斷提高了對(duì)自然災(zāi)害的預(yù)見能力，但自然災(zāi)害仍頻繁發(fā)生并影響人們的生產(chǎn)和生活，阻礙合同的履行。所以，我國(guó)法律將自然災(zāi)害作為不可抗力是合理的。因自然災(zāi)害導(dǎo)致合同不能履行的，應(yīng)使當(dāng)事人被免除責(zé)任。

(2)有關(guān)的政府行為。指當(dāng)事人在訂立合同以后，政府當(dāng)局頒發(fā)新政策、法律和行政措施而導(dǎo)致合同不能履行。如訂立合同以后，由于政府頒布禁運(yùn)、封鎖的法令，使合同不能履行。需要指出的是，并不是所有政府行為都為不可抗力，實(shí)際上多數(shù)政府行為并不是不可抗力。

(3)社會(huì)異常事件。主要是指一些偶發(fā)的事件阻礙合同的履行，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂等。這些行為既不是自然事件，也不是政府行為，而是社會(huì)中人為的行為，但對(duì)于合同當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，在訂約時(shí)是不可預(yù)見的，因此也可以成為不可抗力的事件。

四、“不可抗力”的免責(zé)條件是什么

“不可抗力”雖然是法定的免責(zé)事由，但并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/p>

由此可見，“不可抗力”的免責(zé)需要具備以下條件：1、發(fā)生了“不可抗力”事件。必須在一定的期限內(nèi)提供的有關(guān)證明為據(jù);2、履行了保護(hù)義務(wù)。構(gòu)成不可抗力免責(zé)的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方履行了“及時(shí)通知對(duì)方”和“采取補(bǔ)救措施”的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定，否則，即使確實(shí)發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒(méi)有履行保護(hù)義務(wù)，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責(zé)任。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，在自己購(gòu)買了房子簽訂購(gòu)房合同之后，出現(xiàn)了一些質(zhì)量或者其他問(wèn)題糾紛的時(shí)候，開發(fā)商就有可能搬出不可抗力這個(gè)理由來(lái)回避責(zé)任，這個(gè)時(shí)候就需要按照不可抗力的含義來(lái)解決問(wèn)題，如果您還有其他法律問(wèn)題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。