房地產(chǎn)損害評估的價值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)損害賠償評估與一般房地產(chǎn)價值評估相比有什么不同?房地產(chǎn)損害的賠償金額應(yīng)該怎么計算?造成房地產(chǎn)價值損失的原因又有哪些?

一、房地產(chǎn)損害賠償估價的特點(diǎn)

損害賠償評估與一般價值評估相比，其估價的不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

(1)損害賠償評估包括正價值評估與負(fù)價值評估。

(2)損害賠償評估不僅包括負(fù)價值評估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估。

(3)損害賠償評估的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例。

二、房地產(chǎn)損害的賠償金額

(1)可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：

賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

(2)不可修復(fù)的賠償金額為房地產(chǎn)價值減損額，即：

賠償金額=損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值

(3)可修復(fù)一定程度的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價值的，賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用、房地產(chǎn)價值減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失之和，即：

賠償金額=部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

(4)造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。

(5)損害賠償評估對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定。

(6)損害當(dāng)事人雙方對估價結(jié)果都很關(guān)注，要求估價更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。

三、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

房地產(chǎn)價值損失是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。引起房地產(chǎn)價值損失的原因和種類主要有：

(1)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失。

主要體現(xiàn)在以下幾方面：

a、房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

b、小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

c、小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

d、房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

e、房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失。

(2)因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失。

(3)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失。

(4)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失。

(5)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失。

(6)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害。

(7)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失。

(8)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失，如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。

(9)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

四、房地產(chǎn)損害的分類

(1)按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：

①實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);

②權(quán)益損害;③區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。

(2)按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即：

修復(fù)費(fèi)用≤損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值。

房地產(chǎn)不可修復(fù)的損害是指技術(shù)上不可能或經(jīng)濟(jì)上不可行，因而不能修復(fù)的損害。即：修復(fù)費(fèi)用>損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值。

(3)按照暫時性的損害和永久性的損害劃分。

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