一、已簽購(gòu)房合同怎么才能毀約?

已簽購(gòu)房合同在以下幾種情況下可以進(jìn)行解除違約：

(一)開發(fā)商資質(zhì)不全。開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效，依照我國(guó)《民法通則》、《合同法》相關(guān)規(guī)定開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。

(二)房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議。開發(fā)商未取得預(yù)售許可或者房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房合同無效，購(gòu)房者可以要求退房并賠償損失。

(三)所售房屋存在抵押?jiǎn)栴}。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可認(rèn)定購(gòu)房合同無效，要求退房。

(四)所售房屋為不能交易的房屋。司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

(五)延期交房并超過合理期限。延期交付房屋到了開發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

(六)擅自變更房屋設(shè)計(jì)。在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購(gòu)房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。

(七)房屋面積誤差較大。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。

(八)房屋質(zhì)量不合格。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

(九)逾期不辦理房產(chǎn)證。遲延辦理房屋所有權(quán)登記的，根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的可以解除購(gòu)房合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)于已經(jīng)入住的消費(fèi)者來說，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對(duì)于還沒有入住的消費(fèi)者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅;開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求消費(fèi)者支付房款，對(duì)于已經(jīng)收取的部分要退還給消費(fèi)者;解除合同履行完畢后，雙方的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。

二、損害賠償?shù)囊?guī)定是什么?

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，具體情形包括：第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人; 第三，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; 第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。此五種情形導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。值得注意的是，只有買方最終無法取得房屋的，才適用懲罰性賠償責(zé)任。此懲罰性賠償規(guī)則不同于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的地方體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、《解釋》中的懲罰性賠償規(guī)則適用于違約行為和欺詐行為，而《消法》中的懲罰性賠償規(guī)則只適用于欺詐行為。同時(shí)兩處“欺詐”的范圍也有所不同?！督忉尅分械摹捌墼p”僅限于隱瞞真相，《消法》中的“欺詐”包括隱瞞真相和捏造事實(shí)。

2、《解釋》和《消法》關(guān)于賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同?！督忉尅芬?guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，而《消法》規(guī)定“應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者購(gòu)買商品價(jià)款的雙倍予以賠償”。顯而易見，兩者對(duì)于承擔(dān)賠償責(zé)任一方的要求不同。對(duì)于商品房的買受人來說，可以請(qǐng)求懲罰性賠償，但不必然獲得法院的支持，即使獲得法院支持，具體數(shù)額也不確定。而對(duì)于普通商品的買受人來說，獲得確定的懲罰性賠償?shù)膸茁蚀蟮枚唷?/p>

在當(dāng)代社會(huì)商品房進(jìn)行買賣完畢之后的話，通常情況下手續(xù)辦理就不能夠進(jìn)行毀約了，否則的話需要有相關(guān)的損害方面的違約。當(dāng)然了，在某種特殊的情況之下的話，人家是可以解除合同的，比如說雙方當(dāng)事人協(xié)商一致或者是開發(fā)商手續(xù)不健全。

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