一、物業(yè)管理與業(yè)主自治利存在什么問題？

物業(yè)管理與業(yè)主自治利存在的問題主要包括：

1.1法律不完善導(dǎo)致業(yè)主不能有效維權(quán)

現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的根本目的是“推行物管企業(yè)的專業(yè)管理制度”，并按照“業(yè)主自治”的核心所設(shè)計(jì)，忽略了“業(yè)主自治”是其實(shí)質(zhì)，導(dǎo)致業(yè)主自治制度出現(xiàn)了以下問題：首先，至今沒有對(duì)業(yè)主自治基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行更高分量的法律界定與規(guī)范，產(chǎn)權(quán)界定的不清晰是業(yè)主自治成敗的關(guān)鍵因素，相關(guān)法律對(duì)于產(chǎn)權(quán)界定的缺失以及房地產(chǎn)開發(fā)商的利益手段導(dǎo)致業(yè)主在早期容易失去民主自治的意識(shí)。其次，在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)更像是一個(gè)被引進(jìn)的單純的概念，其中所涉及的產(chǎn)生、權(quán)限、義務(wù)、運(yùn)作、法律責(zé)任等沒有作任何具體規(guī)范，導(dǎo)致“業(yè)主委員會(huì)”缺少資金、場(chǎng)所、專職人員，與“三無”機(jī)構(gòu)別無區(qū)別。只具有一個(gè)框架如何運(yùn)作又如何通過履行自身職責(zé)來保障業(yè)主的合法權(quán)益。我們看到的是廣大業(yè)主在對(duì)抗開發(fā)商和物業(yè)公司時(shí)的弱小，沒有法律作為其堅(jiān)固的靠山，猶如一盤散沙。當(dāng)其受到侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)無法發(fā)揮其功用維護(hù)業(yè)主權(quán)益。再次，相關(guān)法律法規(guī)不能保障業(yè)主的合法權(quán)益，不能為其提供法律救濟(jì)的渠道。由于物業(yè)管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，導(dǎo)致各地法院在審理有關(guān)物業(yè)管理民事法律糾紛時(shí)存在“無法可依”的現(xiàn)狀。由于沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，在審理相似的案件時(shí)，各地出現(xiàn)了審理結(jié)果不同的情況，不利于維護(hù)公民公平的權(quán)力。因此，加強(qiáng)立法是當(dāng)務(wù)之急。

1.2業(yè)委會(huì)未被法律授權(quán)，自治組織難以推行

目前，關(guān)于物業(yè)管理的糾紛與日俱增，而業(yè)主自治制度是緩解其矛盾的關(guān)鍵。具有法律意義的管理主體是自治活動(dòng)進(jìn)行下去的首要前提。目前我國法律沒有賦予業(yè)主委員會(huì)民事主體資格。業(yè)主委員會(huì)制度是物業(yè)管理體制的前提及重要組成部分，而其在法律中并沒有相應(yīng)的界定范圍。在合同簽訂中，沒有確立其定位。在各地的相關(guān)法律法規(guī)中提到業(yè)主委員會(huì)具有代替業(yè)主和物業(yè)公司簽訂合同的權(quán)力，此做法與物業(yè)管理理論中的代表理論相悖。物業(yè)管理理論中提到，代表機(jī)關(guān)以業(yè)主和物業(yè)公司的代表名義進(jìn)行一系列的行為，而不是以業(yè)主委員會(huì)的名義進(jìn)行活動(dòng)。因?yàn)榉蓻]有界定業(yè)主委員會(huì)為獨(dú)立個(gè)體，所以在實(shí)際管理中業(yè)主委員會(huì)沒有民事行為資格，故簽訂的合同也成為沒有任何法律效力的一紙空談。對(duì)物業(yè)管理中的合同合法性構(gòu)成了挑戰(zhàn)，同時(shí)也為今后諸多的民事糾紛埋下了隱患。

1.3業(yè)主自治中，管理主體角色定位不準(zhǔn)

業(yè)主對(duì)其所有的建筑物具有支配權(quán)及所有權(quán)，這種所有權(quán)具有排他性。站在物權(quán)的角度來看，物業(yè)管理制度維護(hù)了屬于業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)等，彰顯了物權(quán)的價(jià)值。對(duì)物業(yè)管理的必要性，以及用什么方法來進(jìn)行管理，管理的主體是誰，完全取決于廣大業(yè)主。因此，廣大業(yè)主才是物業(yè)管理活動(dòng)的主體。物業(yè)公司在物業(yè)管理活動(dòng)扮演一個(gè)授權(quán)對(duì)象的角色，通過業(yè)主的委托，才能具有物業(yè)管理的權(quán)力。據(jù)此可以認(rèn)為物業(yè)管理公司屬于一個(gè)以服務(wù)為中心的個(gè)體，因此其首要的任務(wù)就是對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，為其提供服務(wù)。然而，實(shí)際生活中，物業(yè)公司充當(dāng)著一個(gè)“管理者”的身份，凌駕于業(yè)主之上，沒有優(yōu)先考慮廣大業(yè)主的合法權(quán)益。濫用職權(quán)，不及時(shí)履行職責(zé)義務(wù)，極大地?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)于業(yè)主自治，其認(rèn)為會(huì)對(duì)廣大業(yè)主有消極的影響，認(rèn)為業(yè)主沒有進(jìn)行過專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，不具有管理能力。廣大業(yè)主和物業(yè)公司站在了對(duì)立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業(yè)公司在物業(yè)管理活動(dòng)中的角色界定失誤外，另一個(gè)社區(qū)自治管理組織居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系不利于自治制度推行。居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是社區(qū)管理主體，但是其職責(zé)并不相同。居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)變?yōu)榱祟I(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，這使得業(yè)主委員會(huì)不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

1.4業(yè)主傳統(tǒng)思想嚴(yán)重，缺乏自治意識(shí)

廣大業(yè)主是業(yè)主自治活動(dòng)的主人，廣大業(yè)主缺少應(yīng)有的民主參與和維權(quán)意識(shí)是導(dǎo)致自治制度無法向前推行的重要因素。受歷史影響我國政府出資興建的企事業(yè)單位以及相關(guān)的國家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認(rèn)為只要有關(guān)于房地產(chǎn)的事情必須通過政府來解決。當(dāng)我們遠(yuǎn)離福利住房分配模式轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式時(shí)，居民原有的意識(shí)依舊會(huì)成為業(yè)主自治發(fā)展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內(nèi)容，居民很少會(huì)去主動(dòng)參與民主自治過程中，沒有將自身的利益與業(yè)主自治結(jié)合，缺少主動(dòng)維護(hù)合法權(quán)益的意識(shí)。這樣的行為只會(huì)對(duì)業(yè)主自治制度發(fā)展起到消極影響。從目前各種問題不難看出，我國城市物業(yè)管理業(yè)主自治制度還不夠成熟完善，業(yè)主自治制度與西方發(fā)達(dá)國家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問題是當(dāng)前重要課題。

綜上所述，業(yè)主如果能夠接受推選出來的人員組成的機(jī)構(gòu)的管理也是可以達(dá)到較好的自律效果的，但是因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)上這種機(jī)構(gòu)較少而且組織上沒有得到法律的正式認(rèn)可而難以讓業(yè)主提出的問題得到解決，雖然可以介紹的自己治理卻也在管理問題上出現(xiàn)難題。

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