在農(nóng)村的房屋買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)相關(guān)的買賣糾紛。大多數(shù)買賣雙方由于不知道相關(guān)的法律規(guī)定，所以經(jīng)常產(chǎn)生糾紛。那么，農(nóng)村房屋買賣常見的法律問題有哪些？怎么避免相關(guān)的買賣糾紛？

【農(nóng)村房屋過戶條件】關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題的探討

隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握。《物權(quán)法》草案中曾對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細(xì)規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定問題的爭議，更好地維護(hù)和促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，本文試從法律應(yīng)用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個(gè)人見解。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中觀點(diǎn)明確。

在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織集體所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，在對農(nóng)村土地進(jìn)行征用時(shí)，房屋是作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)?，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。

二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定

《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號)規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

三、最高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有?！弊罡咴河?984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理?！笨梢?，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻?，國務(wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴(yán)格管理政策，最高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷最高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

四、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題， 筆者認(rèn)為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效;無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效;無代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效;二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同;因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效;以合法形式掩蓋非法目的的合同無效;三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效;損害社會(huì)公共利益的合同無效;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效;顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷;四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

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農(nóng)村房屋買賣合同的格式是什么

常見的農(nóng)村房屋買賣糾紛有哪些