小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)時(shí)候是指農(nóng)村中自家修建的房屋，這類房產(chǎn)不具有國(guó)家發(fā)給的土地證和房產(chǎn)證，屬于雙無產(chǎn)品。然而，這是否影響小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣呢？究竟農(nóng)村中的小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？律霸將在下文中為您解答。

通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

一、小產(chǎn)權(quán)房的種類

1、在農(nóng)村集體建設(shè)用地包括宅基地、公共建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地上建造的房屋。

2、在耕地或者基本農(nóng)田上所建的房屋。

對(duì)于第1種情況大多是在宅基地上建造的房屋，向外出售的話不受法律保護(hù)，這涉及到宅基地使用權(quán)應(yīng)否流轉(zhuǎn)及從屬性、無償性、無固定期限性以及一定的社會(huì)保障等屬性，國(guó)家對(duì)其流轉(zhuǎn)是要限制的，對(duì)向外流轉(zhuǎn)肯定是禁止的。

對(duì)于第2種情況，基于堅(jiān)守我國(guó)耕地紅線的原則，應(yīng)嚴(yán)格查處和收回。

二、河北省對(duì)小產(chǎn)權(quán)房能否買賣的規(guī)定

《河北省集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地是在所有權(quán)不變的前提下，可以通過出讓、出租等方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行工業(yè)、商業(yè)、教育建設(shè)，但是不能進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。所以城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房無法上市流通，不受法律保護(hù)。

三、小產(chǎn)權(quán)房能否買賣存在的問題

有關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或者所謂的小產(chǎn)權(quán)房，雖然現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜，但由于不受法律保護(hù)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房往往面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

1、沒有房產(chǎn)證，流通受限。住房建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒有法律保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對(duì)外流通受限。

2、拆遷補(bǔ)償難。小產(chǎn)權(quán)房大多屬于違章建筑，很有可能被拆除，而且不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3、質(zhì)量難保證，房屋質(zhì)量監(jiān)管往往不到位，存在偷工減料現(xiàn)象，有安全隱患。

4、位置偏遠(yuǎn)、交通不便、配套不完善、物業(yè)管理滯后甚至沒有物業(yè)。

5、繼承、遺贈(zèng)產(chǎn)生麻煩。

四、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房糾紛的類型大致有以下幾種

1、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民簽訂購(gòu)買宅基地或以買賣房屋為名實(shí)為購(gòu)買宅基地的合同，農(nóng)村居民不交付宅基地或者房屋，城鎮(zhèn)居民向法院起訴要求農(nóng)村居民履行合同。

2、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地或房屋后，農(nóng)村居民反悔向法院起訴，主張合同無效返還原物的。

3、城鎮(zhèn)居民以農(nóng)村居民名義購(gòu)買宅基地及房屋后，造成權(quán)屬確認(rèn)糾紛的及拆遷補(bǔ)償安置糾紛的。

4、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買多層或高層小產(chǎn)權(quán)房后，在房屋質(zhì)量、交付等合同履行過程中產(chǎn)生的糾紛。

5、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后，幾經(jīng)倒手產(chǎn)生的連環(huán)糾紛。

小產(chǎn)權(quán)房買賣問題一直以來都是大眾比較關(guān)注的話題，由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉，因此成為眾多人追捧的對(duì)象。而我國(guó)法律中并沒有禁止買賣小產(chǎn)權(quán)房，也就是說小產(chǎn)權(quán)房是可以進(jìn)行買賣的。這里，律霸小編要提醒大家一句，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，希望各位在購(gòu)買之前能夠認(rèn)真考慮。

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