在購(gòu)房的過程中，出現(xiàn)違約情況其實(shí)是很常見的，此時(shí)不管是賣方違約還是買方違約，都應(yīng)當(dāng)按照約定支付對(duì)方違約金。但現(xiàn)實(shí)中，在實(shí)際確定購(gòu)房違約金的數(shù)額時(shí)，卻是比較麻煩的。究竟這個(gè)購(gòu)房違約金的數(shù)額該怎么確定呢?我們一起通過下文進(jìn)行了解吧。

一、購(gòu)房違約金的數(shù)額該怎么確定

對(duì)違約金“過高”的程度認(rèn)定總體上應(yīng)采納：一是違約金標(biāo)準(zhǔn)會(huì)比較嚴(yán)重影響合同正義，合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)顯失公正;二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進(jìn)合同履行的工具，而成為了合同當(dāng)事人追求的目標(biāo)，當(dāng)事人約定的違約金變成了賭博行為。應(yīng)當(dāng)參照以下具體因素：

(一)參照合同標(biāo)的。

如果合同的標(biāo)的屬于特種物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較高的標(biāo)準(zhǔn);如果合同的標(biāo)的屬于種類物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較低的標(biāo)準(zhǔn);如果合同標(biāo)的屬于具有精神意義的物，則可對(duì)違約金的標(biāo)準(zhǔn)更開放一些。

(二)參照合同主體的實(shí)質(zhì)地位。

對(duì)于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應(yīng)求商品和服務(wù)的企業(yè)等處于實(shí)質(zhì)優(yōu)勢(shì)地位的經(jīng)營(yíng)主體提供格式違約金條款或準(zhǔn)格式違約金條款，因?yàn)楹贤鄬?duì)方不具備平等協(xié)商的力量，應(yīng)當(dāng)對(duì)優(yōu)勢(shì)合同當(dāng)事人提供、相對(duì)方當(dāng)事人很難協(xié)商的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)某潭?。具體參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?/p>

(三)參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對(duì)于交易內(nèi)容為生活必需品、服務(wù)為生命、健康、身體基本保障提供服務(wù)的合同，應(yīng)當(dāng)基于尊重基本人權(quán)的原則，對(duì)于社會(huì)弱勢(shì)群體的違約金應(yīng)該體現(xiàn)補(bǔ)償性，舍去懲罰性的功能;對(duì)于當(dāng)事人平等的經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)體現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

(四)違約金調(diào)整的幅度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進(jìn)合同當(dāng)事人全面履行合同，因此違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)一定的懲罰性，應(yīng)當(dāng)高于守約方實(shí)際損失的一定幅度。

(五)參照違約方的過錯(cuò)程度。

根據(jù)《合同法》合同責(zé)任屬于嚴(yán)格責(zé)任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但筆者認(rèn)為違約責(zé)任既然屬于民事責(zé)任的一種，在人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的時(shí)候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應(yīng)該考慮的是人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的條件，因此違約方的過錯(cuò)應(yīng)該成為公權(quán)力予以調(diào)整的重要參考因素。因?yàn)檫`約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對(duì)違約行為的懲罰強(qiáng)度，對(duì)于不同的過錯(cuò)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當(dāng)其錯(cuò)，體現(xiàn)公權(quán)力干預(yù)的公正性。在具體判斷違約責(zé)任的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)考查合同雙方在違約中存在的過錯(cuò)，以及過錯(cuò)大小。當(dāng)違約方惡意違約的情況下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整，保持對(duì)惡意違約方的懲罰;當(dāng)違約方因第三人的原因造成違約時(shí)應(yīng)當(dāng)著重體現(xiàn)補(bǔ)償性，減少懲罰性;當(dāng)守約方利用優(yōu)勢(shì)地位在自己不可能違約，以追求對(duì)方違約金為目的的情況下應(yīng)當(dāng)調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

二、購(gòu)房違約金的限度是什么

違約金的最低限度為守約方因?qū)Ψ竭`約造成的實(shí)際損失，包括直接損失和履行利益的損失;但是對(duì)于一般的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實(shí)際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。

法律對(duì)于違約金的最高限度并沒有明確的規(guī)定，參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計(jì)算違約金。這種做法的法律依據(jù)是最高人民法院1991年8月13日實(shí)施的《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見〉的通知》，第6條“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數(shù))。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)?！边@種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高人民法院對(duì)民間借貸的利率作了一個(gè)最高額的限定，即不超過銀行同期貸款利率的四倍，該限定與違約金過高的限定存在相同的法律價(jià)值取向，即對(duì)當(dāng)事人自由約定利率或違約金的強(qiáng)制性調(diào)整，以防止高利貸情況的發(fā)生。

因此，對(duì)于其他合同類糾紛約定違約金“過高”的處理可在參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，借鑒民間借貸中四倍的最高額限定標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。對(duì)于違約行為自履行義務(wù)開始之日發(fā)生并處于連續(xù)狀態(tài)的，違約金的最高限度應(yīng)當(dāng)以標(biāo)的數(shù)額為基數(shù);對(duì)于部分履約部分違約的，應(yīng)當(dāng)以未履行部分的標(biāo)的額為基數(shù)。

關(guān)于違約金法律中規(guī)定一般是不能超過主合同標(biāo)的額的20%，但要是因?yàn)檫`約行為實(shí)際造成的損失太大，則可以申請(qǐng)適當(dāng)?shù)奶岣哌`約金數(shù)額。而在確定購(gòu)房違約金的數(shù)額時(shí)，需要結(jié)合實(shí)際情況，先了解清楚實(shí)際造成的損失是多少。

房產(chǎn)證逾期不發(fā)違約金該怎么算？

開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該怎么計(jì)算和賠償

二手房網(wǎng)簽后違約怎么辦,二手房網(wǎng)簽反悔了如何撤銷