很多的購房者都會參與到買賣農(nóng)村房屋的交易中，但他們卻不知道在我國就農(nóng)村房屋買賣的效力是有爭議的，而農(nóng)村房屋買賣的效力又決定了該交易能不能最終實現(xiàn)的問題。那么，買賣農(nóng)村房屋效力如何呢？以下是具體介紹。

一、買賣農(nóng)村房屋效力如何

根據(jù)我國《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：

(一)購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。

(二)售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效;

(三)購房者應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

(四)買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分。

二、怎樣認定農(nóng)村房屋買賣的效力

根據(jù)司法實踐，農(nóng)村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應(yīng)按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認定呢?

(一)對于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認定為無效合同。

我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理條例等也對宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！币虼?，從有關(guān)規(guī)定來看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為無效合同;

(二)對于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認定為有效合同。

窮盡我國相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定，并沒有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無規(guī)定即自由。

允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當(dāng)為有效，如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

在我國，法律出于保護農(nóng)村土地的角度考慮，會嚴格限制農(nóng)村房屋的買賣，雖然這給農(nóng)村房屋的買賣增加了難度，但也是無可厚非的。至于買賣農(nóng)村房屋效力，若是在政策內(nèi)允許購買的話，那么法律也是會承認買賣行為的法律效力的。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸揚州律師。

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