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國家會給予農(nóng)村集體成員土地進行修建房屋，農(nóng)村宅基地的管理政策各地區(qū)有所不同，農(nóng)村宅基地房屋買賣是很多人關(guān)心的問題，在簽訂買賣合同后會遇到買賣合同被判無效的情況，農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效該怎么處理?律霸來幫您解答。

一、農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過借的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。目前，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛訴至法院的，大多數(shù)是售房者因土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償等利益驅(qū)動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無疑在無形中助長了故意毀約行為的發(fā)生。

1、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同未實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。

2、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當事人就房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋 ，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認無效后如何具體處理的協(xié)議意見處理，即也可以不返還房屋。

3、對于無效房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方對合同確認無效后的處理我法達成協(xié)議，法院可判決確認買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據(jù)雙方過錯程度，支持相應(yīng)的反訴請求。

(1)農(nóng)村房屋買賣中，出賣人作為原宅基地的使用權(quán)人，其售房行為隱含了放棄宅地使用權(quán)的意思表示。任何法律、行政法規(guī)均無使用權(quán)人放棄宅基地的禁止性規(guī)定，且棄權(quán)行為作為單方法律行為，亦無須他人(包括宅基地所有權(quán)人)的意思表示。隨著房屋的交付，出賣人的棄權(quán)行為也發(fā)生的法律效力，棄權(quán)行為一經(jīng)發(fā)生法律效力，能否撤銷，就取決于買受人的態(tài)度。即雙方發(fā)生糾紛后，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷棄權(quán)行為的條件;如果買受人不同意返還房屋，那么，出賣人就喪失了撤銷棄權(quán)行為的條件，根據(jù)“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權(quán)而喪失了房屋所有權(quán)，無權(quán)再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當然得不到法院的支持。同親道理，村集體經(jīng)濟組織因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，所以只有村集體經(jīng)濟組織才有權(quán)以農(nóng)村房屋買賣合同無效為由，請求法院判令買受人返還房屋。

(2)按所有權(quán)原理，村集體經(jīng)濟組織(主要指村委)因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)給予原房屋所有權(quán)人(即出賣人)相應(yīng)的補償款。補償款的數(shù)額可以是無效合同中約定的房款數(shù)額，也可以是評估機構(gòu)出具的房屋評估價格。“補償額=無效合同中房款額”的依據(jù)是，即然出賣人以該房款額將房出售，說明其認同該款額為房屋的價值;“補償額=房屋評估價格”的依據(jù)，無效合同中房款額對村委無約束力，村委可按評估機構(gòu)出具的房屋評估價格支付補償款，村委會如從出賣人處收回房屋，應(yīng)向原房屋所有人支付補償款;村委如從買受人處收回房屋，買受人支付的房屋可視為替村委墊付的補償款。因為村委如允許買受人繼續(xù)居住，雙方事實上形成了新的法律關(guān)系—房屋租賃關(guān)系。買受人為村委墊付的補償款(對村委的債權(quán))與應(yīng)向村委承擔租金(對村委的債務(wù))可相互抵銷。

(3)買受人因無效合同未取得房屋的所有權(quán)，其損失可根據(jù)過錯責任向出賣人主張賠償。

4、無效房屋買賣合同所涉農(nóng)村房屋征地拆遷的處理。《土地管理法》第47條規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償;征用其他土地(耕地外的土地，應(yīng)包括宅基地)的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！?a href='http://m.shkps.cn/tiaoli/34.html' target='_blank' data-horse>土地管理法實施條例》第26條規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！段餀?quán)法》也規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地合法權(quán)益。

據(jù)此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權(quán)已經(jīng)放棄，而買受人又未取得宅基地的使用權(quán)，故征地拆遷時，對于涉及宅基地相應(yīng)部分的征地補償利益無需再給予買賣雙方，房屋相應(yīng)部分的補償及安置利益應(yīng)當歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權(quán)及房屋的轉(zhuǎn)讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補償安置利益。但是，農(nóng)村房屋補償安置利益是與宅基地的合法使用人的集體經(jīng)濟組織成員資格或者身份聯(lián)系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補償?shù)睦妗，F(xiàn)實征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或者單位一般仍然會認可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷對象，并且也只認可按出賣人的身份及其家庭人員的情況而給予其補償安置待遇，而不會按違法占地的買受人的情況給予補償安置。這樣處理實質(zhì)上是土地主管部門同意出賣撤銷其宅基地使用權(quán)棄權(quán)處分的行為，認可其仍然享有宅基地使用權(quán)。此時的紛爭或者 訴訟不再是無效房屋買賣的返還問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理;

(1)無效房屋買賣合同中房屋可視兩只折價轉(zhuǎn)讓地買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，但是其仍然可以享有依附于無效合同權(quán)責關(guān)系的債權(quán)性財產(chǎn)權(quán)利;同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時于買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對作為房屋征地拆遷中價值轉(zhuǎn)換形式的補償安置利益，買受人應(yīng)當享有一定的權(quán)利。一是房屋作價款(一般是房屋重置價結(jié)合房屋成新情況)應(yīng)當歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府及相關(guān)用地部門一般會確認歸于出賣人，則出賣人應(yīng)當以其中一部分作為對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應(yīng)當綜合考慮公平誠信原則，根據(jù)導致房屋買賣合同元首的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實的居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。

(2)根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益 經(jīng)濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當由出賣人給買受人適當?shù)木幼±鎿p失的賠償。

(3)對于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般應(yīng)當尊重政府部門的處理民協(xié)調(diào)，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。

農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效可以向人民法院提起訴訟，法院會根據(jù)買賣合同是否實際履行來根據(jù)情況判決，同時也會考慮雙方的意見。當村集體組織收回宅基地所有權(quán)時要根據(jù)規(guī)定給予原房屋所有權(quán)人相應(yīng)的補償，農(nóng)村宅基地房屋買賣經(jīng)常會因為房屋漲價等產(chǎn)生糾紛，在產(chǎn)生糾紛時法院會運用法律來避免當事人利益失衡，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸聊城律師。

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