關(guān)于合同中的霸王條款，不管消費(fèi)者怎么警惕，總是難免中了房產(chǎn)企業(yè)的招。對于這些侵害消費(fèi)者權(quán)益的霸王條款，我們不禁要問買房合同中霸王條款有怎樣的效力?而要是發(fā)現(xiàn)購房合同中存在霸王條款的話，此時又該怎么辦?

一、買房合同中霸王條款有怎樣的效力

(一)哪些條款屬于霸王條款

所謂“霸王條款”，是指經(jīng)營者利用其信息、專業(yè)知識和交易中優(yōu)勢地位預(yù)先擬定，且未與消費(fèi)者充分協(xié)商作出的，對消費(fèi)者不公平、不合理的或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任的條款。就“霸王條款”的認(rèn)定，按《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，消費(fèi)者協(xié)會作為消費(fèi)者組織，并無司法裁量權(quán)，所以也無權(quán)認(rèn)定“霸王條款”，“霸王條款”的認(rèn)定應(yīng)由司法審判機(jī)關(guān)――人民法院來認(rèn)定。但消費(fèi)者協(xié)會對“霸王條款”的點(diǎn)評意見，反映了消費(fèi)者的基本價值取向，所以其點(diǎn)評意見應(yīng)是人民法院認(rèn)定“霸王條款”的重要參考。

(二)霸王條款的效力如何

視情況而定，如果該條款系合同一方單方擬定，并存在免除對方責(zé)任，排除或加重對方責(zé)任的情形，該條款無效不影響合同其它條款的前提下，條款無效;若影響其它條款效力，可能導(dǎo)致合同無效。有顯失公平的情形，：“有下列情形之一的，合同無效：

(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(2)惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益;

(3)以合法形式掩蓋非法目的;

(4)損害社會公共利益;

(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

二、買房合同有霸王條款怎么辦?

(一)格式條款是否可以適用合同法關(guān)于可變更和可撤銷合同的規(guī)定呢

在實(shí)踐當(dāng)中，為了貫徹尊重訂約人意愿、鼓勵交易的原則，一般不隨意適用合同無效的規(guī)定。對于格式條款也是如此。為充分保障相對人特別是廣大消費(fèi)者的利益，法律并沒有明確 表示排斥相對人請求變更和撤銷該條款的權(quán)利。當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊，決定到底是使用合同無效 的規(guī)定還是適用合同撤銷或變更的規(guī)定對于保護(hù)自己的權(quán)利更加有利。合同無效、被撤銷或者終止的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方 都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(二)面對霸王條款，當(dāng)事人如何維權(quán)

購房人在簽訂購房合同時一定要謹(jǐn)慎，仔細(xì)研讀所有條款，一旦發(fā)現(xiàn)違約責(zé)任條款不對等，應(yīng)當(dāng)及時提出異議并要求修改。對于現(xiàn)實(shí)生活中，許多購房人被迫接受不平等條款的現(xiàn)狀，購房人可以向工商機(jī)關(guān)進(jìn)行申訴，同時向法院主張調(diào)整。不論購房超過1年還是未超過1年，購房人都可以根據(jù)《合同法》第一百一十四條主張調(diào)整為對等的違約責(zé)任。

霸王條款是法律所不允許的，要是在購房合同中有霸王條款的話，此時購房者可以拒絕簽訂相應(yīng)的合同。而總的來說，對于這些侵害消費(fèi)者權(quán)益的霸王條款的效力要按不同的情況來進(jìn)行分析。面對處于強(qiáng)勢地位的房地產(chǎn)商，消費(fèi)者一定要提高警惕，必要時聯(lián)合專業(yè)律師維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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