合法有效的房屋買賣合同可以保障購房者的合法權(quán)益，如果購房合同不符合有效成立的條件就會(huì)成為無效的購房合同，那到底什么樣的房屋買賣合同是無效的?在房屋買賣合同被認(rèn)定為無效的情形，此時(shí)會(huì)損害到當(dāng)事人的利益，那這種情況下應(yīng)該如何索賠維權(quán)?我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、什么樣的房屋買賣合同是無效的

1、房產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種房產(chǎn)買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時(shí)，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產(chǎn)的，其買賣行為也無效。

3、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：政法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

二、房屋買賣合同無效怎么索賠

被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。

當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：

1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用;

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還;

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。

另外，房價(jià)上漲時(shí)，由于此購房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購房款不足以再支付購房者購買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購房者的。

房屋買賣合同的簽訂是購房過程中至關(guān)重要的一步，為了避免房屋買賣合同糾紛的出現(xiàn)，最好先通過專業(yè)的律師來了解下房屋買賣合同的內(nèi)容有哪些以及如何簽訂房屋買賣合同，也可以請(qǐng)律師陪同簽訂購房合同。至于什么樣的房屋買賣合同是無效的，上文中也做出了介紹，希望可以為你提供一些幫助。

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