一、車庫買賣不破租賃的適用條件是什么?

因為承租人租賃在先，所以在租賃期限內，即使開發(fā)商已經出售了該車位，也不能對抗承租人對該車位的使用，也就是常說的“買賣不破租賃”。

1、存在合法有效的車庫租賃合同

要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立并且生效，就是租賃關系須有效的存在，換言之，租賃關系的有效存在的準據(jù)時點應確定在所有權讓與時。

2、出租人或租賃物的所有人將車庫的所有權讓與了第三人

車庫的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關系雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權并未發(fā)生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。

3、所有權發(fā)生變動是在租賃期間內

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內，租賃物的所有權發(fā)生變動，導致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發(fā)生變動是在租賃期間事適用條件之一。

二、哪些情況下車庫不能適用買賣不破租賃?

1、先抵押后租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。

抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。

3、屬于破產財產的房屋，不適用該原則。

而破產程序的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。

綜上所述，現(xiàn)在有不少人是租用車庫使用的，如果之后車庫發(fā)生買賣，在租賃合同有效期內，并且車庫已經實際被承租方使用，則應該按照買賣不破租賃的原則處理。即車庫的買方不得要求承租方返還車庫，雙方之間建立新的租賃關系。

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