一、買賣不破租賃的法律規(guī)定簽訂時(shí)間要求是什么?

沒(méi)有要求，買賣不破租賃原則的適用與房屋租賃多長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有關(guān)系，但雙方必須簽訂合法的合同，買賣不破租賃的生效條件包括以下四個(gè)條件：

(1)租賃合同已成立并生效;

(2)租賃物已交付承租人;

(3)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間;

(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。

二、買賣不破租賃生效條件的具體理解

(1)租賃合同成立有效并生效;

租賃合同非真實(shí)意思表示、主體錯(cuò)誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對(duì)抗買賣;租賃合同存在無(wú)效情形，則自始無(wú)效，不得對(duì)抗買賣等物權(quán);租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實(shí)際占有;

租賃合同如果進(jìn)行了登記備案，則承租人對(duì)租賃物的占有狀況無(wú)需證明。如果沒(méi)有登記備案，則要考察實(shí)際情況。審判實(shí)踐中，可區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：①不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)生效，登記的抵押權(quán)可對(duì)抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系。②不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。③不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實(shí)際存在的，如承租人已經(jīng)實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。

實(shí)踐中，應(yīng)由承租人對(duì)于“實(shí)際占有”的情況予以舉證，如承租人對(duì)房屋的實(shí)際居住、在承租房屋中開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉(zhuǎn)租，或者借給相關(guān)方無(wú)償使用，不影響實(shí)際占有的認(rèn)定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實(shí)際占有的認(rèn)定。有的買受人實(shí)地考察房屋狀況時(shí)，恰遇承租人休假未居住，或者歇業(yè)期間，造成買受人以為房屋空置的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，這并不影響承租人實(shí)際占有的事實(shí)。只要承租人有足夠證據(jù)證明出租人或其同意的人已經(jīng)向承租人交付該租賃物，其并未持續(xù)不斷地實(shí)際占有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。

(3)所有權(quán)變動(dòng)，且發(fā)生在租賃期間;

“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個(gè)代指，其所指的所有權(quán)變動(dòng)實(shí)際上涵蓋了買賣、贈(zèng)與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動(dòng)須為確定有效，而不能是無(wú)效或者效力待定。如因善意取得制度產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)，雖然并非所有權(quán)人主動(dòng)追求，亦產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的合法有效后果，也應(yīng)可以適用“買賣不破租賃”。

買賣不破租賃原則的適用條件是必須在租賃合同的有效期間內(nèi)，但對(duì)于簽訂的時(shí)間長(zhǎng)短沒(méi)有直接關(guān)系，具體情況下可以按照法律規(guī)定的相關(guān)情況來(lái)進(jìn)行認(rèn)定和處理，如果對(duì)相關(guān)情況有異議的，可以通過(guò)訴訟的方式由司法機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行判決處理。

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