二手房贖證越來越普遍

隨著北京市場上剛需可接受的新房越來越少，很多人把目光投向二手房。在二手房交易過程中，難免遇到一些仍然處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的二手房。其中一些房子，因為使用年限不長，房屋戶型和地段相對較好，也非常受歡迎。

于是二手房贖證就出現(xiàn)了。所謂二手房贖證(贖回房產(chǎn)證，也叫贖樓)，是指你要買房，但房東的產(chǎn)權(quán)證還被抵押給銀行。房東要求你先交一部分錢，用這部分錢還清房貸，這樣從銀行贖回房產(chǎn)證。

這樣做的風(fēng)險是，房東贖回房產(chǎn)證后毀約，不再與你做交易，或者房東拿走錢做它用，根本不去還房貸。因為房屋還有銀行的欠款，賣方無力償還，便希望買方來墊款贖證，于是就出現(xiàn)了這樣的情況：

小王看好的二手房還欠銀行40萬的貸款，經(jīng)協(xié)商后，小王決定掏錢協(xié)助原房主辦理墊款贖證。誰知在辦理過戶手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)房子剛剛被法院查封了。

原來，房主一直欠別人的錢，債主早就盯上了這套房，但顧慮房子尚未還清的貸款，因此一直等到小王還了貸款才申請查封。如今房主已經(jīng)沒有任何賠償能力，小王的錢就這樣被“深度套牢”。

為了避免出現(xiàn)小王的情況，但是又希望買到心儀的房子，應(yīng)該如何辦理二手房贖證呢?具體操作上可能有什么樣的風(fēng)險，如何歸避這些風(fēng)險呢?購房指南為您整理了兩套方案。

方案一：由賣方通過贖證擔(dān)保解決

如果覺得由買方出錢來贖證風(fēng)險比較大，買方也覺得沒有這個必要，可以要求賣方自籌資金。如果賣方?jīng)]有辦法自籌資金，但是又要在保障了買方最大利益的前提下實現(xiàn)房屋的順利變賣，可以由擔(dān)保公司出具“贖證擔(dān)保”。

贖證擔(dān)保，是指房產(chǎn)賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方時，由擔(dān)保公司向賣方發(fā)放借款，用于償還原按揭/抵押貸款，贖出房產(chǎn)證以便辦理過戶。

那么二手房買賣中贖證墊資擔(dān)保的流程是什么樣的呢?

首先、房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成交易，簽署買賣協(xié)議，并開始買房程序;包括房產(chǎn)買賣雙方選擇貸款銀行，買方向銀行申請二手房按揭貸款，并提交銀行所需資料，同時辦理首期款資金監(jiān)管手續(xù)。待銀行初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手房按揭貸款的，出具《二手房按揭貸款承諾書》;

接下來，就是申請贖證墊資擔(dān)保。房產(chǎn)買賣雙方向擔(dān)保公司申請贖證墊資擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向擔(dān)保公司提交所需資料;擔(dān)保公司進行調(diào)查與審批后，房產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證。

最后，房產(chǎn)賣方或買方向擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費和手續(xù)費;經(jīng)審批同意擔(dān)保后，擔(dān)保公司與銀行簽署《保證合同》;經(jīng)銀行審批同意后，銀行放款。

方案二：由買方以定金或借款形式替賣方贖證

如果覺得房子實在是非常喜歡，而且價格合理，不得不幫房東贖證。也可以選擇方案二，就是通過協(xié)商，以定金或借款的形式贖證。

首先，在簽訂買賣合同時，就直接把贖樓相關(guān)事宜寫清楚，這筆款應(yīng)作為定金的形式打給房東，不要直接打給銀行。(這個不打給銀行，是指不打給房東還貸的那個銀行。)以定金形式打給房東，請房東寫委托書交給中介作被委托人來解押。

注意定金不能超過房價的20%，因為超過20%部分的定金不受法律保護。如果20%以內(nèi)的房款不夠贖樓，那超出20%的錢應(yīng)作為你借給房東的借款，你們可以再簽訂借款協(xié)議。

當(dāng)然為了保險，你也可以專門開立第三方銀行，打給第三方銀行更安全，但這個也需要由第三方來處理這筆錢。