一、買賣商品房需要注意哪些事項

(一)確定開發(fā)商是否具有預(yù)售許可證

購房時首先要看項目有沒有“預(yù)售許可證”。未取得預(yù)售許可證的項目以認(rèn)購、預(yù)定、排號等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)費用的，都屬于違規(guī)行為。

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，在購房時開發(fā)商應(yīng)“五證齊全”。買房人買房前要弄清項目是否合法，主要手段就是查看該項目是否具有“五證”。“五證”即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。因為《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是在前四證齊全的基礎(chǔ)上才能辦理的，所以，購房者只需查看“預(yù)售許可證”就能知道樓盤銷售是否合法。

(二)簽合同需要用示范文本

開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中必須使用示范文本合同，并通過房地產(chǎn)網(wǎng)上系統(tǒng)打 印商品房認(rèn)購協(xié)議和簽訂商品房買賣合同。

開發(fā)企業(yè)擬定的商品房預(yù)售合同文本及格式條款還必須在網(wǎng)上公示并在售樓現(xiàn)場予以明示;合同中不能有單方面加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利的不公平條款;必須對商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定。

(三)注意“訂金”與“定金”區(qū)別

買房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，不要把“定金”當(dāng)“訂金”。對于“定金”，《合同法》相關(guān)條文規(guī)定：雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，經(jīng)營者違約時“定金”雙倍返還，消費者違約時“定金”不返還。至于“訂金”，目前法律沒有明確規(guī)定，可視為“預(yù)付款”，雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，開發(fā)商違約時應(yīng)無條件退款，購房者違約時可以要求經(jīng)營者退款。

(四)看清“不可抗力”條款

在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。

如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。

從法律角度講，這對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要緊緊把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，以防開發(fā)商逃避責(zé)任。

二、哪些情況可以要求退房 ?

(一)套型相差太大。按套計價的預(yù)售商品房，與設(shè)計圖紙不一致，或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商協(xié)商總價款，購房者要求退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)面積誤差過大。合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出百分之三時，購房者有權(quán)退房。

(三)擅自變更規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)商如變更設(shè)計并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，開發(fā)商應(yīng)在確定變更之日起十日內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后十五日內(nèi)應(yīng)作出是否退房的書面答復(fù)，如在十五日內(nèi)未答復(fù)，視為同意變更。開發(fā)商未通知的，購房者有權(quán)退房。購房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

(四)商品房質(zhì)量有問題。開發(fā)商交付的應(yīng)當(dāng)是經(jīng)驗收合格的商品房，交付時若不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)單方解除合同。商品房交付使用后，購房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體不合格的，購房者有權(quán)退房。

商品房一般就是我們說的大產(chǎn)權(quán)房，正常情況下購買商品房，肯定是能夠辦理下來不動產(chǎn)權(quán)證的。相比購買小產(chǎn)權(quán)房，自然對于購房者而言需要承擔(dān)的法律風(fēng)險就要小一些。但在購房的過程中也不可掉以輕心，不要輕信開發(fā)商的承諾和廣告，約定好的內(nèi)容最好都寫到相關(guān)協(xié)議中，通過書面形式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。

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