從開發(fā)商手里購買商品房的，此時需要更加的小心注意，畢竟這個行業(yè)中存在水分、陷阱的地方很多，而大部分購房者其實在這方面的經(jīng)驗為零，如果購房過程還不多加注意，就有可能給自身利益造成損害。一般看中了某套商品房之后，開發(fā)商會先與購房者簽訂認購書，交付購房定金，之后再簽訂商品房買賣合同，支付房款。那這個商品房認購書有法律效力嗎?下文中律霸小編為你做詳細解答。

部分開發(fā)商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內部認購協(xié)議、優(yōu)惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節(jié)省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，于是，在沒有進行深入思考與對開發(fā)商進行認真考察的情況下，就與開發(fā)商簽訂了購房者簽訂內部認購協(xié)議、優(yōu)惠認購協(xié)議或者誠意金協(xié)議。但是，這幾種協(xié)議是否具備法律效力，實踐中，房屋內部認購協(xié)議能得到法律保護嗎?

第一種情況，開發(fā)商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著“內部認購”的旗號向購房者發(fā)出優(yōu)惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內部認購協(xié)議。如果購房者明知開發(fā)商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內部認購協(xié)議，那么在其權益受到侵害時是很難得到法律的保護;如果是開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權益收到侵害時，開發(fā)商是要承擔責任。

在購房者明知開發(fā)商沒有預售許可證而與其簽訂內部認購協(xié)議時，由于該協(xié)議內容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規(guī)定，因此，按照“《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售”之規(guī)定，該協(xié)議應該被認定無效。在購房者與開發(fā)商因該協(xié)議發(fā)生糾紛時，購房者的合法權益是很難得到法律的保護，只能要求開發(fā)商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現(xiàn)。在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內部認購協(xié)議雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

第二種情況，開發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協(xié)議。對于這種情況，法律是認可該內部認購協(xié)議的法律效力。如果因開發(fā)商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。但是該認購協(xié)議內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協(xié)議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。購房者可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

第三種情況，開發(fā)商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協(xié)議，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”之規(guī)定，可以認定該內部認購協(xié)議為商品房買賣合同。

小編已經(jīng)就此在上文中做出了講解，各位可以適當了解一下。當然，法律方面并沒有強制要求在購買商品房的時候必須要簽訂認購書，這只不過是房地產市場的行業(yè)慣例，如果當事人可以協(xié)商達成一致的話，其實也是可以不用簽的。

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