農(nóng)村拆遷已經(jīng)是一個很常見的現(xiàn)象了，拆遷不僅可以改善人民的生活，還可以提高政府的良好形象。一般政府會在拆遷前通知農(nóng)民，與農(nóng)民協(xié)商拆遷事宜并達(dá)成一致意見，然后雙方簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書是有法律效力的，若在房屋拆遷期間違約，違約的一方就會承擔(dān)相應(yīng)的后果。那么，如何評估農(nóng)村拆遷補償?小編將在本文中為您作專業(yè)解答。

一、按房屋所有權(quán)補償

按照某房地產(chǎn)評估公司調(diào)查資料可以很清晰地知道居民甲所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。其僅擁有房屋所有權(quán)，其宅基地土地使用權(quán)幾乎是無償取得(不是完整的土使用權(quán)權(quán)益，無抵押、處分等權(quán)利)，所以從其權(quán)益角度來看居民甲的補償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權(quán)價值，多采用成本法進(jìn)行評估。之所以不考慮其土地使用權(quán)價值的補償是因為居民甲的土地使用權(quán)來源為宅基地，對土地使用權(quán)取得時未進(jìn)行成本投入，只對房屋建設(shè)進(jìn)行了投入，賠償時按照房屋所有權(quán)價值對居民甲進(jìn)行賠償。

二、按房屋所有權(quán)價值加土地征用補償費標(biāo)準(zhǔn)補償

由一可以看出對其房屋所有權(quán)進(jìn)行賠償是勿庸置疑的，然而從“城中村改造”的全部過程來看，其實也不難看出其中有土地所有權(quán)性質(zhì)演變的過程。進(jìn)行“城中村改造”勢必將原集體土地所有權(quán)性質(zhì)變更為國有土地所有權(quán)性質(zhì)。而土地征用補償環(huán)節(jié)卻似乎不為人所知，其實這一環(huán)節(jié)被房屋拆遷補償的整個過程掩蓋了。不妨作個假設(shè)，假定該宗地在拆遷補償期未進(jìn)行房屋建設(shè)，僅是一宗荒地或是耕地，國家這時征用需不需要進(jìn)行補償呢，答案是顯而易見的。因此應(yīng)對居民甲追加土地征用補償費才算是更為合理的。至于征用補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣饔醚a償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)。實施拆遷時，居民是以犧牲“住”為代價的，按照當(dāng)?shù)卣饔醚a償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)是合乎情理的，也符合我國國情。

三、按房屋所有權(quán)價值加土地征用補償費及土地開發(fā)費與市政配套費標(biāo)準(zhǔn)補償

農(nóng)村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進(jìn)行房屋建設(shè)時，對土地是進(jìn)行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設(shè)、引入等。因此在第二種基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮增加土地開發(fā)費與市政配套費補償更為全面。

四、按房地產(chǎn)市場價格扣除應(yīng)補市場地價標(biāo)準(zhǔn)補償

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“房屋拆遷貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。它本身就一種模擬欲拆遷房屋流向市場轉(zhuǎn)讓時所能表現(xiàn)的一種價格過程。因此，我們在進(jìn)行拆遷房屋估價時，采用“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”這種思路進(jìn)行評估則應(yīng)擬定滿足欲拆遷房屋能夠進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場的前提下所能實現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價格再扣除需滿足進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場所需付出的代價，即房地產(chǎn)市場價格—應(yīng)補市場地價。盡管目前深圳市規(guī)定即便補交市場地價，宅基地上的房屋也不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行流通。但是在理論上擬拆遷房屋在補交市場地價的前提下是已具備了進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場的先決條件。在評估過程中是完全可以通過這種手段來實現(xiàn)模擬欲拆遷房屋進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場。且這種思路更顯市場化，公開化，也是容易讓廣大的老百姓接受。

五、按房地產(chǎn)市場價格補償

盡管根據(jù)某房地產(chǎn)評估公司所調(diào)查之資料可以看出，居民甲對其房屋所占用的土地使用權(quán)并不是有償出讓取得，但《中華人民共和國土地管理法》第十三條：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。只要不實施拆遷或排除其它不可抗力因素的前提下，居民甲是合法、合理的長期享有使用宅基地土地使用權(quán)的。機會平等原則是可以這樣理解的：居民甲由于實施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權(quán)及該宗地上所建房屋使用的機會，由此應(yīng)補償居民甲一個與之目前相當(dāng)居住水平的機會。換句話說，居民甲如得不到與之房地產(chǎn)市場商品房相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)補償金的話，他是換不來與之目前相當(dāng)?shù)木幼∷降臋C會。這與國家制定《中華人民共和國城市房屋拆遷管理辦法》的宗旨是相違背。因而，按照機會平等原則，應(yīng)按房地產(chǎn)市場價格標(biāo)準(zhǔn)對居民甲進(jìn)行補償，。

六、按照目前市場土地取得費標(biāo)準(zhǔn)(建議采用拍賣土地市場價格水平)減去另交地價后以建筑面積分?jǐn)偡绞窖a償

前面五種均站在被拆遷者角度去分析的，其實我們在評估過程中不妨廣開思路，多方面去分析。我們從開發(fā)商或拆遷單位的角度來分析這個問題。作為開發(fā)商而言，只有能保障一定的投資利潤的前提下開發(fā)商才有興趣對“城中村改造”進(jìn)行投資。然而開發(fā)商在土地取得方式上有協(xié)議出讓、招標(biāo)(拍賣)出讓及舊城改造等。方式雖是多種多樣，但開發(fā)商在取得該宗地之前均會針對該宗地進(jìn)行項目前期可行性研究分析。以什么價位取得該土地是最為理想，以土地取得成本最高不超過多少作為投資界點。超過界點則會選擇放棄這種方式，而去尋找另一種途徑。因此我們在進(jìn)行拆遷補償評估時不妨換個角度從開發(fā)商立場出發(fā)。

由于開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的成本與土地取得方式是無關(guān)的，因此只有在“舊城改造”取得土地成本小于或等于開發(fā)商從市場上直接取得土地方式所支付的成本的前提下，開發(fā)商才會選擇通過“舊城改造”這種方式來獲取土地。而“舊城改造”方式取得土地的成本主要組成部分為拆遷補償費(在本文中均采貨幣補償，不考慮補償建筑面積)及應(yīng)另交的地價款，應(yīng)另交地價款按當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而從土地市場直接取得方式所需支付的土地取得成本數(shù)據(jù)相對容易取得。如通過周邊區(qū)域土地拍賣市場(現(xiàn)商品房用途的土地基本無協(xié)議出讓，可不考慮)了解土地樓面地價水平狀況。至于擬拆遷地塊的未來規(guī)劃可以向開發(fā)商或是拆遷單位或當(dāng)?shù)匾?guī)劃局索取。然后按當(dāng)?shù)亓斫坏貎r標(biāo)準(zhǔn)核算出需另交地價后，再用市場土地取得費—應(yīng)另交地價=拆遷補償費。最后按照房屋所有權(quán)登記的建筑面積分?jǐn)偧纯伞?/p>

由上文可以看出，評估農(nóng)村拆遷補償要細(xì)分為六種補償情形。一般政府會先給予補償，補償合理之后再讓農(nóng)民進(jìn)行搬遷，而且強拆強遷的現(xiàn)象也將慢慢減少。不管怎樣，拆遷的最終目的都是一樣的，都是希望能夠為人民謀求更多的福利，和諧的拆遷可以加快城市化進(jìn)程，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長，何樂而不為。

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