一、土地使用年限只有50年怎么辦?

根據(jù)目前的法律規(guī)定，商品房的土地使用權(quán)如果是到期后，住宅用地是可以自動續(xù)期。

《城市房地產(chǎn)管理》中的第21條有規(guī)定：在土地使用權(quán)出讓合同約定年限屆滿后，如土地使用者需要繼續(xù)使用，可以在期限屆滿前一年申請續(xù)期。除根據(jù)社會公眾利益收回該土地的外，其他續(xù)期申請應當予以批準。續(xù)期的應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

房屋在50年產(chǎn)權(quán)到期后，有兩種情況：

1、延長土地使用權(quán)期限。這種情況的話可以由房屋業(yè)主聯(lián)名來向當?shù)氐膰临Y源局提出申請，補交土地出讓金，當然這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。

2、如果是根據(jù)規(guī)劃需要，國家需要收回土地和地上建筑物的。那么業(yè)主也可以得到相應的經(jīng)濟補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

商品房的使用年限包括土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)，如果到期了的話，房主只需要交錢續(xù)用。相反，如果國家不讓繼續(xù)使用，房主同樣可以獲得拆遷補償等等。

我國土地使用權(quán)取得方式分為出讓和劃撥，出讓土地中：住宅用地使用權(quán)最長為70年，工業(yè)及科教文衛(wèi)等最長期限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂最長期限為40年，劃撥用地除法律另有規(guī)定的，不設(shè)置使用期限的限制，那么如果土地使用權(quán)到期因為房屋和土地是不可分離的，是否要重新繳納土地出讓金或者申請重新劃撥。

《中華人民共和國物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”可見對于住宅用地，土地使用權(quán)到期土地使用權(quán)應當自動延期，這種延期屬于無償辦理，可以重復延續(xù);而非住宅用地使用權(quán)到期應當重新辦理用地手續(xù)，其中屬于出讓土地的。

因重新繳納出讓金，屬于設(shè)定使用期限的劃撥用地，需要根據(jù)法定條件重新申請辦理劃撥手續(xù)或出讓手續(xù)，這種情形下因土地使用人屬于規(guī)定，應當采取協(xié)議出讓的方式供地，而是否能夠劃撥土地，則需要審查是否符合法定條件;對于沒有設(shè)置使用權(quán)期限的劃撥土地，就不用擔心期限的問題了。

一般來說土地使用年限如果是住宅用地的話，幾乎是不用考慮土地使用權(quán)的相關(guān)年限。因為一住宅用地的話，土地使用權(quán)會自動進行續(xù)約，而如果是屬于商業(yè)或者是工業(yè)與以及其他相關(guān)事業(yè)的土地，那么則在土地使用權(quán)到期之后，需要向當?shù)氐姆抗懿块T進行申請續(xù)約問題。

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