開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告是否需要承擔(dān)法律責(zé)任

需要承擔(dān)責(zé)任

房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么?

(1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。

(2)購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾?虛假)廣告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。

(3)購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。

(4)損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。

怎么處理商品房銷售虛假?gòu)V告等引起糾紛?

對(duì)商品房銷售虛假?gòu)V告等引起糾紛的處理，審判實(shí)踐中有不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，一般只屬于要約邀請(qǐng)或要約引誘，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同?就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠(chéng)實(shí)信用原則要求的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對(duì)買受人予以補(bǔ)償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商在訂立合同時(shí)，往往利用其訂立合同時(shí)的優(yōu)勢(shì)地位，拒絕將售樓廣告中作出的說明和允諾的內(nèi)容訂入合同中，故對(duì)廣告中的說明和允諾從本質(zhì)上說已經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告一樣的特殊要求，它以購(gòu)房人完成簽訂購(gòu)房合同的行為為對(duì)價(jià)和承諾。在這一特殊要約的有效期內(nèi).開發(fā)商不得隨意撤銷或變更許諾。開發(fā)商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦購(gòu)房人與之簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)毫無選擇地履行廣告許諾的義務(wù)。

我們認(rèn)為，在涉及商品房銷售廣告的責(zé)任承擔(dān)過程中，不能一概而論，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況，綜合運(yùn)用違約責(zé)任、締約過失責(zé)任、甚至《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的歸責(zé)原則具體確定。

(1)要約條件下的責(zé)任承擔(dān)

如果把商品房銷售廣告認(rèn)定為要約.受要約的法律拘束力，一般情況廣告主承擔(dān)兩種責(zé)任：一是違約責(zé)任，一是締約過失責(zé)任。

違約責(zé)任是違反合同的民事責(zé)任的簡(jiǎn)稱，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任以補(bǔ)償守約方所受損失為主要目的，以損害賠償為主要責(zé)任形式，而且當(dāng)事人可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)約定，具有一定的隨意性。商品房銷售廣告中的違約責(zé)任在《商品房買賣合同解釋》第3條中有明確規(guī)定。違約責(zé)任以合同的有效成立為前提。就商品房銷售而言，相關(guān)商品房銷售廣告主體的違約責(zé)任問題應(yīng)從以下四個(gè)方面來予以認(rèn)定：第一，要有商品房銷售廣告違約行為的存在;第二，有因商品房銷售廣告違約行為造成的損害事實(shí);第三，商品房銷售廣告違約行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系;第四，實(shí)施了商品房銷售廣告違約行為的相關(guān)主體必須有過錯(cuò)。違約責(zé)任的承擔(dān)形式主要包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、違約金、定金罰則。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際作出選擇。

締約過失責(zé)任，是在訂立合同的過程中，由于一方當(dāng)事人的過錯(cuò)，使合同無效、被撤銷或未成立，并給對(duì)方造成損失的情況下所承擔(dān)的一種民事賠償責(zé)任。違約責(zé)任救濟(jì)的是履行利益，而締約過失責(zé)任救濟(jì)的是法律肯定的信賴?yán)?。就商品房銷售廣告主而言，締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件有四：一是商品房銷售廣告主體在要約生效后違反先合同義務(wù);二是商品房銷售廣告主體一方存在過錯(cuò);三是購(gòu)房人基于要約的信賴?yán)媸苡袚p失;四是購(gòu)房人損失與廣告主體違反先合同義務(wù)和存在過錯(cuò)乏間有因果關(guān)系。締約過失責(zé)任賠償內(nèi)容一般包括因信賴?yán)娑斐傻闹苯訐p失和間接損失，在數(shù)額上一般不超過合同正常履行時(shí)的利益。

(2)要約邀請(qǐng)條件下不承擔(dān)民事責(zé)任

根據(jù)要約邀請(qǐng)的一般原理，要約邀請(qǐng)并不具有法律拘束力，如果商品房廣告主作出的宣傳廣告為要約邀請(qǐng)，并且沒有實(shí)際履行，從理論上講并不承擔(dān)民事責(zé)任。至于是否違反《廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定問題，因涉及行政責(zé)任，在此不贅述。

對(duì)商業(yè)廣告原則上應(yīng)認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂人合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對(duì)買受人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的銷售行為，建立和維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。