一、當事人可以協(xié)商將共同共有的房產變更為按份共有

產的共同共有是指兩個以上的權人對全部共有房產不分份額地享有平等的權。而按份共有的共有人按各自的份額，對共有的房產分享權利、分擔義務?！段餀喾ā?3條規(guī)定了共有人對共有的不動產或者動產可以約定為按份共有或者共同共有。所以，是共同共有還是按份共有可以由當事人協(xié)商約定。至于是否可以約定一方占99％，另一方占1％，或是讓一方占更小的比例，我國大陸立法至今還沒有對占有的比例進行限制。所以，只要當事人自己協(xié)商一致，應當是可以的。

二、共同共有轉為不等額按份共有應當辦理轉移登記

《房屋登記辦法》規(guī)定了共有性質變更應當由共有人共同申請。沒有直接規(guī)定這種變更是否是指共同共有轉為按份共有。在《房屋登記辦法釋義》中，對此有了解釋：“在實踐中，共有房屋的共有性質變更主要是共同共有轉為按份共有”(《房屋登記辦法釋義》第51頁)。但在釋義中并沒有明確應該辦理變更登記還是轉移登記，因為存在著共同共有轉為等額按份共有或是不等額按份共有兩種情況，不能一概而論。共同共有就是各個共有人不分份額地享有平等的權，一般可以視為是等分的。人民法院印發(fā)的《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第90條規(guī)定：“在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據等分原則處理?！倍诠灿袪顟B(tài)由等分變更為不等分時，存在著一個實體權利轉移的過程。共同共有轉為等額按份共有則不存在這種實體權利轉移。一些地方性立法對此作了規(guī)定：2008年8月5日頒布的《浙江省國有土地范圍內房屋登記實施細則》7條明確規(guī)定“共同共有轉為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當事人應當申請轉移登記”。《房屋登記辦法釋義》在對《房屋登記辦法》3條進行解釋時，也明確“按份共有的共有人變更共有份額的行為，實質是共有人之間應有部分的權利轉移”。《上海市房地產登記條例實施若干規(guī)定》則在1條第2款第4項中僅把“房地產共有關系由等額按份共有轉為共同共有，或者由共同共有轉為等額按份共有的”列為變更登記。因此，共同共有轉為不等額按份共有應辦理轉移登記。

三、共同共有變更為按份共有不屬于析產

現(xiàn)在，分家析產應是民間用語了，分家析產也叫“析產”，析產一般是指家財(包括房地產)的分割。在建國初發(fā)布的《契稅暫行條例》中，也使用了“分析”一詞而不是用“分割”。在法律上則習慣于使用“分割”一詞，分割是指對共有財產的區(qū)分。也就是將共有的財產通過分割變?yōu)楦髯浴６纠惺枪灿行再|的變化，變化后仍然是共有房產，所以不屬于分割。四、是否屬于應征契稅的范圍由契稅征管機構確定為好?！镀醵悤盒袟l例》規(guī)定“轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人”應當繳納契稅。承受并不一定要承受全部。共同共有轉為不等額按份共有時，登記機構辦理的是轉移登記。依此，屬于不等額的部分應當繳納契稅。但登記機構并不是契稅征管機構，按依法的原則，應當由契稅征管機構解釋為好，登記機構應憑契稅完稅憑證或證明受理登記。

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