一、自建的廠(chǎng)房，沒(méi)有審批手續(xù)，有沒(méi)有補(bǔ)償?

自建的廠(chǎng)房，一般是沒(méi)有土地手續(xù)或沒(méi)有房屋手續(xù)。在拆遷中，拆遷辦聯(lián)合城管、規(guī)劃部門(mén)、鄉(xiāng)級(jí)政府以拆違建的方式實(shí)施拆除工作。在就自建廠(chǎng)房談補(bǔ)償時(shí)，拆遷辦會(huì)以是違建不予補(bǔ)償給被拆遷企業(yè)壓力。很多被拆遷企業(yè)面對(duì)被認(rèn)定為違建時(shí)，容易沖動(dòng)，甚至肢體沖突，粘上刑事案件，被迫簽訂協(xié)議。被拆遷企業(yè)遇到類(lèi)似情況應(yīng)保持冷靜，向拆遷人提供相關(guān)文件材料，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師幫助，通過(guò)復(fù)議訴訟將違建認(rèn)定程序和拆除程序中止，阻止以拆違促拆遷的違法拆除方式，為爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償爭(zhēng)取時(shí)間。

二、自建房屋被認(rèn)定成違建，不給補(bǔ)償，要被強(qiáng)拆，怎么辦?

自建的廠(chǎng)房因?yàn)闆](méi)有合法批建手續(xù)被認(rèn)定為違建，被拆遷企業(yè)在收到書(shū)面違法建設(shè)的認(rèn)定書(shū)后，在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)對(duì)違法建設(shè)認(rèn)定書(shū)提起行政復(fù)議或者訴訟，中止拆除決定書(shū)和強(qiáng)制拆除通知書(shū)的下發(fā)，避免被強(qiáng)拆。自建房屋被認(rèn)定違建不予補(bǔ)償或者壓低補(bǔ)償，是拆遷辦常用的方法，被拆遷企業(yè)在知道要拆遷消息時(shí)，一定要做好這方面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，及時(shí)有效維護(hù)權(quán)利。

三、法律規(guī)定承租人有哪些補(bǔ)償項(xiàng)目，怎么計(jì)算?

承租房屋經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目大概有以下幾類(lèi)：

1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

2、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償(主要針對(duì)于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

3、搬遷費(fèi)(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

4、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi);

5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無(wú)形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);

6、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助;

7、自建房的重置成新補(bǔ)償;

8、剩余租賃年限的租金差價(jià)的補(bǔ)償;

9、其他。

關(guān)于補(bǔ)償?shù)挠?jì)算需要結(jié)合拆遷項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償政策，通常情況下，計(jì)算方式如下：

(一)、承租房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

補(bǔ)償金額=租金差價(jià)【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時(shí)間】+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失(營(yíng)業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))+獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助+其他無(wú)形資產(chǎn)損失;

(二)、承租土地上自建房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

補(bǔ)償金額=租賃土地差價(jià)【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時(shí)間】+房屋面積×房屋重置成新價(jià)+附屬物及設(shè)備損失及重置成新費(fèi)+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失(營(yíng)業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))+獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助+其他無(wú)形資產(chǎn)損失。

四、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補(bǔ)償，可不可以爭(zhēng)取?

關(guān)于企業(yè)承租土地自建房的情況分為兩類(lèi)：第一類(lèi)是取得合法規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房;第二類(lèi)是未取得規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房。

第一類(lèi)自建房實(shí)質(zhì)上是合法建設(shè)的房屋，承租企業(yè)對(duì)該房屋有所有權(quán)，但是對(duì)于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權(quán)，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

第二類(lèi)自建房需要結(jié)合建房年限、歷史原因、當(dāng)時(shí)的政策綜合確定是否被認(rèn)定違法建筑。該自建房被認(rèn)定為違法建筑的情況下，依據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政強(qiáng)制法》等法律規(guī)定可能被強(qiáng)制拆除。盡管?chē)?guó)有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規(guī)定對(duì)違法建筑不予認(rèn)定，但是對(duì)違法建筑的認(rèn)定與處理要按法定程序處理，這時(shí)候要在專(zhuān)業(yè)人士幫助或指導(dǎo)下?tīng)?zhēng)取合理的補(bǔ)償。

五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時(shí)可以獲得哪些補(bǔ)償?

關(guān)于承租土地自建房屋經(jīng)營(yíng)和承租房屋經(jīng)營(yíng)(沒(méi)有自建房)兩種情況，拆遷補(bǔ)償中可以取得的補(bǔ)償項(xiàng)目略有差異。

承租房屋經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目大概有以下幾類(lèi)：

1、剩余租賃年限的租金差價(jià)的補(bǔ)償;

2、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

3、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償(主要針對(duì)于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

4、搬遷費(fèi)(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

5、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi);

6、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無(wú)形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);

7、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助;

8、自建房的重置成新補(bǔ)償;

9、其他

涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關(guān)于房屋的補(bǔ)償部分。該房屋補(bǔ)償?shù)挠?jì)算，需要分情況討論，以國(guó)有土地上自建為例：一是取得合法審批手續(xù)建設(shè)的;二是沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋(可能被認(rèn)定為違法建筑)。實(shí)踐中，關(guān)于該房屋的補(bǔ)償主要是房屋的重置成新價(jià)。

六、(被拆遷人)承租人在拆遷過(guò)程中如何維權(quán)?

地位不平等，信息不對(duì)稱(chēng)，承租人在拆遷中要爭(zhēng)取合理補(bǔ)償，必須解決這兩大問(wèn)題。

1、通過(guò)法律途徑順利的切入和拆遷辦談補(bǔ)償，就屬于承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目自己談，自己簽署協(xié)議，自己領(lǐng)取補(bǔ)償款。

2、了解拆遷項(xiàng)目的政策，熟悉拆遷流程和相關(guān)法律規(guī)定，懂得如何和拆遷辦周旋，提高談判地位，獲取談判籌碼，必要時(shí)提起行政訴訟搭建談判平臺(tái)。

七、(被拆遷人)承租人如何和拆遷辦談判?

在拆遷中，承租人不是被認(rèn)可的談判對(duì)象，承租人應(yīng)先解決談判地位問(wèn)題。取得地位之后，和拆遷辦談判前，做到知己知彼。以行政調(diào)查為基礎(chǔ)，行政訴訟搭建談判平臺(tái)為手段，掌握有效的談判技巧才能立于不敗之地。