[案情]

徐某與被告李某之女李-婷于1999年經(jīng)法院判決離婚，李-婷享有房屋但須給付徐某價(jià)款50000元。2000年2月，徐某對上述生效判決申請執(zhí)行，由被告李某全權(quán)代理李-婷處理有關(guān)執(zhí)行事宜。執(zhí)行中雙方達(dá)成和解：李某以其自有的一套住房給徐某居住使用進(jìn)行抵算其女李-婷應(yīng)付的50000元，但對該房屋，徐某不得轉(zhuǎn)讓、出租給他人，也未約定使用期限。后徐某依和解協(xié)議實(shí)際取得該房屋的使用權(quán)，執(zhí)行終結(jié)。2006年3月，被告李某將房屋出售給了陳某。徐某得知后訴至法院稱：是李某擅自將房屋出售給被告陳某，其行為既是對原和解協(xié)議的反悔，也侵犯了其作為承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

[分歧]

審理中有兩種意見：

第一種意見認(rèn)為：徐某在獲得房屋使用權(quán)時(shí)也付出了對價(jià)，雙方應(yīng)視為租賃合同關(guān)系，故應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

第二種意見認(rèn)為：雙方不具有租賃關(guān)系的法律特征，故徐某不享有優(yōu)先購買權(quán)。

[評析]

筆者贊同第二種意見。

1.優(yōu)先購買權(quán)的法理分析

對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！焙贤ǖ诙偃畻l規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”此兩法條均明確了享有優(yōu)先購買權(quán)的前提條件是房屋存在合法的租賃合同關(guān)系。我國民法理論通說認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)法中的一項(xiàng)基本原則就是物權(quán)法定主義，意指物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一確定，不允許當(dāng)事人依自己的意思創(chuàng)設(shè)、變更。即除法律有明文規(guī)定的物權(quán)外，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)，也不得變更法律所規(guī)定的物權(quán)的內(nèi)容。貫徹這一原則至本案，原告徐某如認(rèn)為其享有承租人的優(yōu)先購買權(quán)，必須要與房屋所有權(quán)人李某存在租賃合同關(guān)系。

2.本案中房屋使用權(quán)的法律特征

原告徐某主張雖名義上為居住使用涉訟房屋，但實(shí)際上就是租賃關(guān)系，主要是基于和解協(xié)議約定其在擁有使用權(quán)的同時(shí)付出了對價(jià)，即其對李-婷債權(quán)的減少。因此其要求以承租人的身份享有優(yōu)先購買權(quán)。此種基于抵償債務(wù)而擁有的房屋使用權(quán)性質(zhì)如何確定成為本案的關(guān)鍵。通過分析其權(quán)能，筆者認(rèn)為這種權(quán)利性質(zhì)應(yīng)屬債權(quán)的用益權(quán)范疇，主要是指依債權(quán)合同而就他人的土地、建筑物等而享有的占有、使用、收益的債權(quán)性權(quán)利，典型的債權(quán)用益權(quán)是基于租賃合同、借用合同而產(chǎn)生。本案中徐某擁有的使用權(quán)則是基于和解協(xié)議而產(chǎn)生，被告李某賦予徐某房屋的使用權(quán)以抵償其女李-婷所應(yīng)負(fù)擔(dān)的債務(wù)。因?yàn)楹徒鈪f(xié)議的債權(quán)合同性質(zhì)，由此產(chǎn)生的使用權(quán)性質(zhì)當(dāng)也屬債權(quán)用益權(quán)范疇。鑒于物權(quán)法定的限制，并不是同一范疇的權(quán)利能產(chǎn)生同樣的物上權(quán)利，而須嚴(yán)格符合優(yōu)先購買權(quán)這一物權(quán)的法定條件，即存在租賃合同關(guān)系。故仍須分析租賃合同的法律特征，以確認(rèn)其是否存在享有優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)。

3.徐某不是承租人，不能享有優(yōu)先購買權(quán)

合同法第二百一十二條規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！钡诙僖皇龡l規(guī)定，“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款?！辈浑y看出租賃合同的合同目的，對于出租人來講，其出讓使用權(quán)的目的在于獲取租金；承租人則是在于通過占有租賃物而使用、收益。其次，租賃合同作為合同法上的幾種有名合同之一，在訂立合同時(shí)如有租賃的意思表示，則一般都應(yīng)明確表示有“租”之涵義，同時(shí)也應(yīng)含有租賃合同的主要條款。本案中，和解協(xié)議的約定在于李-婷之債的抵償，并未有租賃之意思表示，也不符合租賃合同的法律特征。故鑒于物權(quán)法定的原則，這兩種債權(quán)用益權(quán)不能產(chǎn)生相同的物上權(quán)利。因此，筆者認(rèn)為，本案中原告不能享有承租人的法律地位，故也就不能享有優(yōu)先購買權(quán)。