開發(fā)商在施工過程中可以修改圖紙，可能造成原預(yù)測面積與實(shí)測面積相差較大的，修改后的《北京市商品房銷售面積計(jì)算和公建面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第十條2000年9月規(guī)定：“商品房預(yù)售前，銷售單位應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)售管理部門報(bào)送預(yù)售商品房面積測算報(bào)告?！痹搱?bào)告中的面積為“預(yù)計(jì)面積”，主要由開發(fā)商委托有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙取得。這樣，只要施工圖和配建說明保持不變，預(yù)售面積與實(shí)測面積之間的誤差就一定相對(duì)較小。但在《條例》頒布前，由于缺乏剛性規(guī)定，市場上相當(dāng)一部分項(xiàng)目的預(yù)測面積是由開發(fā)商自己計(jì)算出來的。哪些該分，哪些不該分，都是開發(fā)商自己決定的，剩下的問題也成了購房者投訴的焦點(diǎn)。事實(shí)上，即使“條例”實(shí)施后，一些開發(fā)商在建設(shè)過程中仍對(duì)房屋類型或分?jǐn)偽恢眠M(jìn)行修改。余先生告訴我們，《條例》第十條還規(guī)定：“預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)當(dāng)重新提交面積測算報(bào)告”，也就是說，開發(fā)商在施工過程中變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)測繪又是測量部門。余先生強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商能按圖紙施工，且分?jǐn)偽恢貌蛔?，?shí)測面積與預(yù)測面積的誤差將在新購房合同規(guī)定的3%面積誤差范圍內(nèi)。三。政策的不完善也是造成計(jì)量誤差的重要原因。余先生介紹說，目前房地產(chǎn)計(jì)量存在很多不完善之處，這是基于政策本身：a.公共面積具體分配計(jì)算的政策不完善，政策只規(guī)定了分配位置，但對(duì)如何分配計(jì)算沒有具體規(guī)定；B.一些關(guān)鍵問題術(shù)語沒有解釋。比如，規(guī)范中多次提到“腳”，但對(duì)什么是“腳”沒有解釋，對(duì)陽臺(tái)和平臺(tái)的準(zhǔn)確定義沒有解釋等等；C.一些建筑面積如何計(jì)算，規(guī)范中沒有體現(xiàn)。如果墻體不垂直，窗臺(tái)承重柱伸出墻體，而室外樓梯如何計(jì)算在規(guī)范中沒有提及，操作人員由于理解不同，特別容易測量和計(jì)算出不同的結(jié)果。4測量本身有誤差。它也是一把1米長的尺子，但每個(gè)人的尺寸都不一樣。也就是說，測量本身有誤差。但目前北京的房地產(chǎn)測量有其允許的誤差范圍。一般來說，房地產(chǎn)100平方米的測量誤差不應(yīng)超過正負(fù)0.6平方米。如果我們不同意這個(gè)地區(qū)，我們?cè)撛趺崔k？對(duì)此，余先生回答說，商品房面積由內(nèi)建建筑面積和共有公共面積組成，所以業(yè)主對(duì)面積的查詢無非是對(duì)內(nèi)建建筑面積和共有公共面積的查詢。而哪些面積可以分?jǐn)偛⒉皇菧y繪部門確定的，實(shí)際上是一種確權(quán)行為，業(yè)主的糾紛大多集中在分?jǐn)偯娣e上。因此，如果業(yè)主對(duì)分?jǐn)偯娣e有疑問，應(yīng)要求開發(fā)商對(duì)分?jǐn)偛糠肿鞒鼍唧w說明，了解是否符合房地產(chǎn)部門的政策法規(guī)，如果要投訴，應(yīng)向主管部門房地產(chǎn)部門舉報(bào)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)復(fù)核；面積數(shù)據(jù)有疑問的，可以要求原計(jì)量單位復(fù)核；有疑問的，可以由上級(jí)房地產(chǎn)測繪主管部門申請(qǐng)復(fù)核。另外，需要注意的是，從純技術(shù)角度看，房地產(chǎn)測繪是測繪領(lǐng)域相對(duì)簡單的測繪。但是，從專業(yè)角度看，房地產(chǎn)測繪與其他測繪有很大的不同。房地產(chǎn)測繪涉及測繪技術(shù)知識(shí)、建筑知識(shí)、房地產(chǎn)政策及相關(guān)法律法規(guī)，以及千家萬戶的利益，具有很強(qiáng)的專業(yè)性、政策性和法律性。在糾紛解決過程中，往往涉及政策糾紛、法律糾紛和權(quán)屬糾紛等問題，給處理個(gè)別住戶的區(qū)域糾紛投訴帶來一定困難。北京仲裁委員會(huì)曾委托市測繪院按照望京某住宅小區(qū)4名業(yè)主的要求進(jìn)行復(fù)測，并要求對(duì)其準(zhǔn)確建筑面積進(jìn)行測量。然而，由于調(diào)查必須在沒有投訴的情況下同時(shí)進(jìn)入他人家中，一些鄰居不配合或家中長時(shí)間無人。這件事還沒有解決。