集資房能買(mǎi)賣(mài)嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)。

首先要看出賣(mài)人（業(yè)主）是否基本擁有全部產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)證、土地使用證），單位是否有特殊限制。取得房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)外銷售許可后，方可對(duì)外銷售。

如果集資房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給職工，可以買(mǎi)賣(mài)，出賣(mài)人需要比商品房多支付1%的土地出讓金。（由于原土地是國(guó)家劃撥的，需要轉(zhuǎn)為出讓土地）。這樣，購(gòu)房者買(mǎi)房后，就是商品房了。如果產(chǎn)權(quán)尚未完全轉(zhuǎn)移給員工，員工需要與所在單位協(xié)商，讓員工完全擁有產(chǎn)權(quán)，否則所有權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移。（2） 集資房銷售存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

1。集資建房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓：

集資建房是企事業(yè)單位為解決內(nèi)部職工住房問(wèn)題，以劃撥的土地使用權(quán)和部分資金及部分內(nèi)部職工集資建設(shè)的房地產(chǎn)。完成后，將以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部員工。房子不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。而且，集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位。職工購(gòu)買(mǎi)的只是該房地產(chǎn)的使用權(quán)，且該房地產(chǎn)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，因此集資房沒(méi)有獨(dú)立的房地產(chǎn)登記證。一般情況下，國(guó)有單位自行組織提供國(guó)有劃撥的住房建設(shè)用地，國(guó)家將減免部分稅費(fèi)，參加集資的職工將部分或全部出資建設(shè)，房屋竣工后歸職工所有不會(huì)出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工所有，一段時(shí)間后歸職工所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房。商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的住房。取得房產(chǎn)證后，集資房即可上市交易。一般來(lái)說(shuō)，集資建房都是單位為解決職工住房困難而建的。由于國(guó)家取消福利分房，單位原則上給予一定補(bǔ)貼，集資建房普遍比商品房便宜。在購(gòu)買(mǎi)集資建房時(shí)，要注意土地開(kāi)發(fā)是否繳納了土地出讓金，是否有規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證，如果沒(méi)有，就拿不到房地產(chǎn)許可證。只有賣(mài)家拿到房產(chǎn)證后，你購(gòu)買(mǎi)集資房的風(fēng)險(xiǎn)才不會(huì)很大。當(dāng)然，還要看土地使用權(quán)等因素。

哪些集資房可以轉(zhuǎn)讓

（1）產(chǎn)權(quán)為本單位職工個(gè)人集資房

如果產(chǎn)權(quán)為本單位職工個(gè)人所有，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于職工個(gè)人，即，轉(zhuǎn)讓方，即使是單位內(nèi)部規(guī)章，員工也不能轉(zhuǎn)讓，但規(guī)章是單位內(nèi)部規(guī)章，對(duì)第三方?jīng)]有約束力，《已購(gòu)公有住房與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》已下發(fā)《適用住房上市銷售管理暫行辦法》（建設(shè)部5月1日施行）第五條，《中華人民共和國(guó)住房法》（1999年）規(guī)定，“已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，可以在市場(chǎng)上銷售”。因此，在本案中，協(xié)議并不違反相關(guān)法律規(guī)定，即轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)視為有效。一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，另一方可以按照約定要求承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（2）產(chǎn)權(quán)的一部分是單位，一部分是職工個(gè)人的集資用房，因?yàn)榧Y用房是單位和個(gè)人共同所有，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，未經(jīng)其他共有人同意，一方不得處分共有財(cái)產(chǎn)。而且，由于實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記，第三人在購(gòu)買(mǎi)集資房時(shí)是購(gòu)買(mǎi)集資房的，可以知道單位是共有人，所以不適用善意取得。而且，未經(jīng)共有人同意，買(mǎi)受人不得轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。因此，單位工作人員與第三方的調(diào)動(dòng)協(xié)議應(yīng)無(wú)效或部分無(wú)效。出賣(mài)人補(bǔ)足相關(guān)資金的，可以取得全部產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

集資建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房范疇，屬于政策性住房。為解決內(nèi)部職工住房問(wèn)題，企事業(yè)單位用劃撥土地建房，按成本價(jià)賣(mài)給內(nèi)部職工，不能在市場(chǎng)上自由流通。對(duì)于可以享受集資建房的員工，還有很多具體條件。如果員工全額集資，未來(lái)可以100%辦理產(chǎn)權(quán)，取得產(chǎn)權(quán)證后可以在市場(chǎng)上自由交易；如果部分集資，未來(lái)將為員工辦理部分產(chǎn)權(quán)，另一部分屬于籌款人（單位）的另一部分。

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