國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大促銷力度，以加快銷售速度，促進(jìn)資金回籠。需要指出的是，企業(yè)在采用不同的促銷方式時(shí)，不應(yīng)忽視涉稅問(wèn)題。第二套住房按揭貸款要求首付50%以上的政策。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主首付20%的補(bǔ)貼方式。比如，市民購(gòu)買一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，屬于自己的第二套住房，按照政策規(guī)定，至少要交50%的首付，也就是50萬(wàn)元。但很多人拿不到這么多首付，所以房地產(chǎn)企業(yè)只收30%的首付，也就是30萬(wàn)元，再預(yù)付20萬(wàn)元，幫助客戶順利購(gòu)房。雙方約定，房地產(chǎn)企業(yè)墊款一年后交房時(shí)由客戶返還，利息按銀行同期貸款利率計(jì)算。企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，由于企業(yè)實(shí)際尚未收到業(yè)主的全部首付，企業(yè)墊付的房款并非實(shí)際的預(yù)收收入。房主實(shí)際還房款時(shí)會(huì)記錄下來(lái)。企業(yè)在每個(gè)納稅期間申報(bào)繳納各項(xiàng)稅款時(shí)，不考慮繳納部分自行墊付的收入。也就是說(shuō)，首付50萬(wàn)元，只有30萬(wàn)元在企業(yè)財(cái)務(wù)賬上入賬，30萬(wàn)元在納稅申報(bào)表上填報(bào)，其余20萬(wàn)元在實(shí)際征收時(shí)入賬納稅。

企業(yè)這樣經(jīng)營(yíng)有沒(méi)有涉稅問(wèn)題？根據(jù)相關(guān)稅收政策，銷售房地產(chǎn)預(yù)征應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅等，其中，營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，納稅人銷售房地產(chǎn)采取預(yù)征方式的，納稅義務(wù)發(fā)生在收到預(yù)收款項(xiàng)之日。為了盡快收回資金，督促客戶盡快辦理按揭，房地產(chǎn)企業(yè)自己支付的首付需要與業(yè)主支付的首付一起開(kāi)具收據(jù)。在財(cái)務(wù)處理上，相當(dāng)于企業(yè)取得了抵押合同約定的全部首付預(yù)售收入，應(yīng)全部計(jì)入營(yíng)業(yè)額，并應(yīng)計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》。按照約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的期限內(nèi)（一般在交房前）補(bǔ)齊首付，房地產(chǎn)企業(yè)將正式向客戶交房。本預(yù)付款協(xié)議也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一部分，應(yīng)納入其他應(yīng)收款的會(huì)計(jì)處理中。未來(lái)，其他應(yīng)收款在實(shí)際收款時(shí)直接沖抵，與預(yù)售收入無(wú)關(guān)，無(wú)需單獨(dú)征稅。但是，按照營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未按期還款的客戶墊付資金利息和違約金也應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。按照規(guī)定，購(gòu)買90平方米以下普通住房，契稅可減免1%。雖然某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目不符合要求，但也提出了購(gòu)房退稅的口號(hào)：企業(yè)開(kāi)發(fā)的140平方米及以上購(gòu)房只需繳納1%的契稅，額外的契稅由企業(yè)代客繳納。以價(jià)值100萬(wàn)元的商品房為例，客戶需繳納4萬(wàn)元契稅。辦理房產(chǎn)證時(shí)，客戶只交1萬(wàn)元，其余3萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。這種銷售模式下，企業(yè)實(shí)際收入只有97萬(wàn)元，但營(yíng)業(yè)稅申報(bào)也應(yīng)按100萬(wàn)元計(jì)算繳納。新政策實(shí)施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用打折促銷。但企業(yè)對(duì)外宣傳的是打折銷售，最終以凈價(jià)簽訂合同。各種促銷方式并不像直接利潤(rùn)轉(zhuǎn)移那么簡(jiǎn)單，顧客得到實(shí)惠，企業(yè)也減少了稅費(fèi)。你知道嗎