1。千萬不要忽視“價差”

在計(jì)算首付時，大多數(shù)剛需購房者都是首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)能力有限，缺乏購房知識。因此，很多人并不知道二手房首付的計(jì)算方法。與一手房不同，二手房在購買時存在價差問題。如果他們沒有計(jì)算清楚，準(zhǔn)備足夠的資金，就會因?yàn)槭赘赌芰Φ南拗贫颖粍?，“在最近的交易過程中，出現(xiàn)了這樣一種情況：很多購房者在選房時，沒有注意到價格的差異等，甚至到簽合同時才發(fā)現(xiàn)房源不足首付不夠。

據(jù)其介紹，不少購房者認(rèn)為首套房首付30%是將成交價格乘以30%得到的數(shù)據(jù)。不過，銀行評估產(chǎn)生的差額就是最終的首付。以一套成交價60萬元的房子為例，首付30%就是18萬元。不過，如果銀行評估房價為48萬元，除18萬元外，購房者還要支付12萬元的成交價與評估價的差額，因此首付將達(dá)到30萬元。

一般來說，二手房首付的計(jì)算方法是：首付=房價+相關(guān)稅費(fèi)-銀行評估房價×貸款比例。套用這個計(jì)算方法，或者以一套成交價為60萬元的房子為例，個稅在3萬元左右，銀行評估房屋價值為50萬元，銀行貸款首次購房為70%，那么首付為60+3-50×0.7=28，最后首付為28萬元。

2。關(guān)注月供壓力：月收入不超過50%

剛需群體買房時基本都要辦理按揭貸款。因此，在實(shí)際交易過程中，中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常會遇到這樣的購房者。他們往往只關(guān)注首付是否足夠，卻沒有意識到未來每月的支付壓力。

據(jù)了解，二手房申請銀行貸款時，銀行會指定評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估。在貸款年限相同的情況下，如果評估價接近成交價，價差會更小，首付壓力也會減小。相反，隨著每月還款金額的增加，每月的供應(yīng)壓力會增加很多。

例如，如果成交價60萬元，評估價50萬元，首付28萬元，則剩余70%貸款為15年，基準(zhǔn)利率為2885.2元/月；如果評估價40萬元，首付38萬元，則貸款為715年，基準(zhǔn)利率為1983.58元/月。”但未來房貸價格低的時候，一些客戶就是不愿意關(guān)注“高首付”大多數(shù)剛需人群都是工人階級。他們用月收入償還住房貸款。如果壓力太大，勢必影響生活質(zhì)量或其他生活開支。一般來說，每月住房供應(yīng)壓力應(yīng)控制在家庭收入的30%以內(nèi)，不超過50%。三。自營房地產(chǎn)：看清房屋性質(zhì)，計(jì)算稅費(fèi)，這也是二手房交易中不可忽視的一部分支出。購房者在購房時，應(yīng)將相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入購房成本，并列入購房預(yù)算。一般來說，稅費(fèi)涉及營業(yè)稅、契稅等，但有些房屋還涉及遺產(chǎn)稅或贈與稅，數(shù)額不小。

據(jù)記者采訪，如果通過大型規(guī)范化中介公司購買二手房，在看房前，中介一般會提前向購房者說明房屋的稅收問題?！蔽覀冊谡骷吭磿r，會對房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人、戶籍等情況進(jìn)行核對，并向客戶說明這些情況，避免因稅收問題引起的矛盾和糾紛?！?。

但是，如果財(cái)產(chǎn)是自交易的，買方應(yīng)確定財(cái)產(chǎn)是否為贈與財(cái)產(chǎn)?！庇幸粋€簡單的鑒定方法，就是看對方房產(chǎn)證的性質(zhì)，“如果房產(chǎn)證上注明‘分析’或者‘贈與’，就意味著房東獲得房屋的方式是贈與，這不是正常的二手房交易，那么房東轉(zhuǎn)售房子時要交20%的贈與稅。

此外，我們還需要知道房主及其配偶是否健在，或者他們的婚姻狀況。如果其中一位房主及其配偶已經(jīng)去世，購買該套房將涉及遺產(chǎn)稅。另外，如果房產(chǎn)所有人離婚或離婚后再婚，需要有結(jié)婚證、法院判決書、當(dāng)時購買房產(chǎn)時的婚姻狀況證明，以及貸款期間婚姻狀況是否發(fā)生變化。情況將變得更加復(fù)雜，應(yīng)給予更多的關(guān)注或咨詢專業(yè)人士。你知道嗎