首先，“小產權”

小產權與大產權相關。大產權是指房屋的房產證由政府房地產管理部門頒發(fā)，小產權是指房屋的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)。大產權可以正常上市交易，價格相對昂貴；小產權不能正常上市交易，價格相對便宜。原因是小產權房用地是農村集體所有的土地。根據土地法，它不能轉讓。2007年，建設部曾提醒購房者，我國現行法律法規(guī)不允許在集體土地上開發(fā)房地產，也不允許在集體土地上建造的房屋出售給集體經濟組織以外的成員。目前，一些村集體經濟組織重點在本村集體土地上建設農民住宅，用于安置本村集體經濟組織成員。但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，低價賣給集體經濟組織以外的成員。但是，非集體經濟組織成員購買此類房屋時，將無法辦理房屋產權登記，其合法權益將難以得到保護。發(fā)言人明確表示，一些項目承諾辦理的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權”和“小產權”不符合法律規(guī)定，不受法律保護。

小產權別墅雖然價格便宜，但風險很大，未來很難變成“大產權”。如果買了這樣的別墅，就無法取得合法有效的產權證，今后將面臨收回土地的風險。另外，如果將其視為一種投資，就不能起到保值增值的作用。因此，我們必須謹慎行事。其次，“送花園”別墅一般都有花園。如果是獨棟別墅，花園的面積會比較大，所以“花園”也是別墅銷售的一大亮點。但是，仔細分析可以發(fā)現，物業(yè)的業(yè)主不能享有花園的所有權。因為別墅的花園一般都是用苗圃和圍欄圍起來的，這部分面積不會在房產證上體現出來。根據《物權法》的規(guī)定，這部分權利應屬于全體業(yè)主，業(yè)主無權單獨使用。因此，當一個小銷售大樓說“送花園”，它只是一個空中樓閣。除非花園面積在房產證上有所體現，否則不能成為物權。第三，陽臺是指人們進行戶外活動的屋頂或一樓，陽臺伸出房間外，有維修，沒有頂蓋。露臺面積不計入建筑面積。因此，開發(fā)商如“給露臺”，并不能視為贈予，因為露臺還沒有計算面積。

第四，“交付（半）地下室”

地下室是指樓層高度低于房間外平面的地下室，是房間凈高的一半以上；半地下室是指樓層高度低于房間外平面的地下室，超過房間凈高的三分之一，但不超過一半。地下室凈高超過2.2米的，應計入建筑面積。否則，不計入建筑面積。第五，稅收——買賣別墅所繳納的稅收比普通商品房多。因此，我們還應該了解稅收情況，計算交易成本。獨棟別墅：

土地增值稅：（銷售價格-原購買價格-原購買契稅-本次轉讓的營業(yè)稅）×（30%-60%）。

個人所得稅：（銷售價格-原購房價格-原購房契稅-本次轉讓營業(yè)稅）×（30%-60%）-交易費用-裝修費用-貸款利率×20%。土地增值稅：（銷售價格-原購買價格-原購買契稅-本次轉讓的營業(yè)稅）×（30%-60%）。

個人所得稅：（銷售價格-原購房價格-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅）×（30%-60%）-交易費用-裝修費用-貸款利率×20%，或按總額的1%或2%計征。

居住三年以上不滿五年的，減半征收土地增值稅；居住五年以上的，不征收土地增值稅；居住五年以上的，免征土地增值稅，只繳納本次轉讓的營業(yè)稅。上海舊式花園洋房是中國解放前建造的一種獨立式或聯排別墅。裝飾精美，設有客廳、餐廳和多個衛(wèi)生間。據初步統計，上海的老房子主要分布在徐匯區(qū)、長寧區(qū)、盧灣區(qū)和靜安區(qū)。從2004年起，上海市要求列入優(yōu)秀歷史建筑保護范圍的建筑，一律不得由經營單位處置。因特殊情況需要轉讓的，應當事先報原授權單位上海市住房和國土資源管理局審批。未經批準，市、區(qū)房地產登記部門不得辦理上述房地產權利的轉讓、變更登記。各區(qū)**集團授權的花園洋房、丈夫公寓、老辦公樓、新立洋房的產權一般不予處理。有特殊情況需要轉讓的，必須報上海市住房和國土資源局批準。未經批準，市、區(qū)房地產登記部門不得辦理抵押、轉讓、變更登記。上述范圍內的房屋使用人轉讓房屋使用權的，由各區(qū)**集團在同等價格的前提下轉讓。七是別墅貸款比例低于住宅，銀行最高貸款比例一般控制在50%。此外，還受到總房價和貸款人信用狀況的影響。另外，購買別墅不能申請公積金貸款，只能申請商業(yè)貸款。第八，外地人一些開發(fā)商會向不符合購房條件的外地人承諾他們可以做產權房。外地人在購買別墅之前，一定要清楚現行政策。你知道嗎