什么是小產(chǎn)權(quán)房？

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)常規(guī)用語(yǔ)。這類住房一般由農(nóng)村集體土地建設(shè)占用，并出售給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。這種不動(dòng)產(chǎn)不能取得正規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)證書，也不能享受正規(guī)不動(dòng)產(chǎn)的法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房已被禁止建設(shè)，但小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上銷售仍不被禁止。在這種情況下，仍有很多人會(huì)選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格便宜。小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

I.小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上交易。根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)?？梢?，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人。房屋交易是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移則要辦理登記過(guò)戶手續(xù)。但是，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，所以不能辦理登記過(guò)戶手續(xù)，所以不能上市。二是國(guó)家政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有規(guī)定。雖然有人說(shuō)“法律對(duì)公眾不負(fù)責(zé)任”，但與購(gòu)買合法不動(dòng)產(chǎn)的人相比，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人只能算是“少數(shù)”，得不到法律的保護(hù)，購(gòu)房者不應(yīng)鋌而走險(xiǎn)。三是拆遷小產(chǎn)權(quán)房得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂合同并支付房?jī)r(jià)后，如果有關(guān)部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)被暫停甚至強(qiáng)制拆除。所以結(jié)果就是購(gòu)房者只能向開發(fā)商索要購(gòu)房款，而購(gòu)房者可能會(huì)面臨無(wú)法獲得房子的尷尬局面，同時(shí)也無(wú)法及時(shí)索要購(gòu)房款。四是小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不受法律保護(hù)。由于出賣人可以以小產(chǎn)權(quán)房不能交易為理由申請(qǐng)無(wú)效合同，法院一般會(huì)支持無(wú)效合同的請(qǐng)求。第五，小產(chǎn)權(quán)房不能出借、抵押。

與一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地出讓金的概念，也不存在開發(fā)商瘋狂攫取利潤(rùn)的情況，因此小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般只有同區(qū)域商品房的1/3甚至更低，而低房?jī)r(jià)是大量城鎮(zhèn)居民在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)下購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，只有出賣人的買賣合同而沒(méi)有房管單位的認(rèn)可，這種房地產(chǎn)的政策規(guī)劃一旦出現(xiàn)，房屋價(jià)值就會(huì)有很大的變化，所以銀行不會(huì)做小產(chǎn)權(quán)房的按揭貸款。你知道嗎