房屋轉(zhuǎn)租

第二出租人實(shí)際上是指與出租人簽訂租賃合同后，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的承租人。我國(guó)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，以當(dāng)事人的同意為標(biāo)準(zhǔn)衡量轉(zhuǎn)租是否合法。經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，為合法轉(zhuǎn)租。否則，就是非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租時(shí)，張某、房東和新租客將承擔(dān)以下法律責(zé)任：

（1）房東和張某之間的租賃關(guān)系不受轉(zhuǎn)租的影響，他們之間原有的權(quán)利和義務(wù)仍然存在。對(duì)于新租客造成的損失，張某也應(yīng)向房東承擔(dān)賠償責(zé)任。只要損壞發(fā)生并可歸責(zé)于新租客，張某就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（2）張先生是轉(zhuǎn)租人，他與新租客之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般租賃關(guān)系沒(méi)有區(qū)別。

（3）業(yè)主和新租戶之間沒(méi)有直接的法律關(guān)系。但新租客應(yīng)直接履行租客對(duì)房東的義務(wù)，房東也可直接向新租客行使“二房東”的權(quán)利。在這種情況下，房東可以要求第三方償還債務(wù)。

就新租客而言，他們有義務(wù)保留租約。因不履行保管義務(wù)致使租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)責(zé)任，張某為共同債務(wù)人；應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。如果租賃權(quán)構(gòu)成侵權(quán)，房東可以直接向其索賠，房東和張某是共同債權(quán)人。

租賃關(guān)系終止時(shí)，新承租人有義務(wù)將租約退還給房東。此時(shí)，張某仍是共同債務(wù)人；除非另有約定，新租客無(wú)需向房東支付租金。

（4）轉(zhuǎn)租基于張的租賃權(quán)。當(dāng)張的租賃權(quán)合法終止時(shí)，新租客不能向房東索取租賃權(quán)。如果新租客無(wú)法取得租賃權(quán)而遭受損失，新租客只能向張某索賠。

看完以上三種合法轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任，很多朋友可能會(huì)問(wèn)：合法轉(zhuǎn)租的條件是什么？房屋轉(zhuǎn)租必須滿足以下三個(gè)條件：

（1）房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同；

（2）轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面批準(zhǔn)；

（3）附轉(zhuǎn)租合同，其約定不得超過(guò)約定原租賃合同。而且，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同發(fā)生變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。那么，“二房東”擅自轉(zhuǎn)租房屋，又將承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任呢？第一，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)依法終止租賃。

根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，人民法院不支持以承租人不同意為理由提出解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的請(qǐng)求?！?。根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！苯?jīng)出租人同意，承租人將出租房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超出部分的協(xié)議無(wú)效。除出租人和承租人另有約定外，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，并以承租人不同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。房屋租賃過(guò)程中，無(wú)論是出租人、承租人還是轉(zhuǎn)租人都應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。同時(shí)，要對(duì)房屋所有人是否同意出租或者轉(zhuǎn)租房屋進(jìn)行審查，并由房屋所有人簽字確認(rèn)，避免不必要的糾紛。如果您有任何其他問(wèn)題，您可以在線咨詢您的律師。你知道嗎