2008年3月25日，被告趙某與房東蔡某簽訂轉(zhuǎn)租合同，約定房東蔡某將其店鋪出租給被告趙某，租賃期限為2008年4月8日至2010年4月7日。雙方還約定商鋪可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)蔡房東同意，應(yīng)向蔡房東支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬(wàn)元。2008年4月21日，被告人趙某未經(jīng)房東蔡某同意，私自將門(mén)面轉(zhuǎn)租給原告王某，并找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂租賃合同，向原告王某收取過(guò)戶費(fèi)3.6萬(wàn)元和商品折扣費(fèi)1500元。隨后被告人趙某失蹤。后來(lái)，房東蔡某找到原告王某，告知其與被告趙某簽訂的租賃合同無(wú)效。合同不是他簽的，所以原告王某知道自己被騙了。原告王某認(rèn)為，被告趙某明知自己無(wú)權(quán)過(guò)戶，便找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂門(mén)面租賃合同，私自收取原告王某的門(mén)面過(guò)戶款，使其蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。因此，他上訴法院判決趙某賠償原告王某因違約造成的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)3.6萬(wàn)元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告王某與假業(yè)主簽訂了房屋租賃合同。據(jù)此，趙某收取門(mén)面過(guò)戶費(fèi)3.6萬(wàn)元，其行為涉嫌合同詐騙。因此，法院認(rèn)為本案不屬于本院管轄，最后作出裁定駁回原告王某的上訴。

[點(diǎn)評(píng)與分析]

小編認(rèn)為，法院的上述判決不能從根本上解決這一原本屬于民事領(lǐng)域的糾紛。本案的焦點(diǎn)是轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同還是無(wú)效合同。在確定轉(zhuǎn)租合同效力的基礎(chǔ)上，對(duì)于原告王某是否有權(quán)要求3.6萬(wàn)元轉(zhuǎn)租款中的2萬(wàn)元，存在兩種不同的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，原告王某有權(quán)要求賠償2萬(wàn)元。在租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系上，合同應(yīng)當(dāng)具備以下條件：當(dāng)事人具有民事主體資格，當(dāng)事人意思表示一致，合同內(nèi)容合法。但轉(zhuǎn)租合同作為一種特殊合同，也應(yīng)符合法律的特殊規(guī)定?！逗贤ā访鞔_規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人（即分承租人）。承租人將租賃物轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人給租賃物造成直接經(jīng)濟(jì)損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人的損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)這一規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租給他人。雖然本條沒(méi)有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租，但根據(jù)民法規(guī)定“法律不禁止的，就是自由”，即承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，出租人不行使終止權(quán)的，租賃關(guān)系仍然有效不受承租人轉(zhuǎn)租的影響。有人認(rèn)為，在簽訂合同過(guò)程中，被告趙某找人代替房東蔡某與原告王某簽訂合同。欺詐性合同應(yīng)當(dāng)是一種可變更、可撤銷(xiāo)的合同。合同在原告王某未行使變更權(quán)和解除權(quán)之前仍然有效。而且，3.6萬(wàn)元的房屋轉(zhuǎn)租款中有2萬(wàn)元要交給房東蔡某，應(yīng)付被告趙能的服務(wù)費(fèi)只有1.6萬(wàn)元。原告王某對(duì)2萬(wàn)元沒(méi)有索賠權(quán)，否則房東蔡某應(yīng)行使索賠權(quán)。但筆者認(rèn)為，合同解除權(quán)只能由合同當(dāng)事人行使。本案中，轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是原告王某和被告趙某，業(yè)主蔡某根本無(wú)權(quán)解除轉(zhuǎn)租合同。即使按照上述邏輯是錯(cuò)誤的，即使被告人趙某的行為設(shè)置了詐騙罪，使轉(zhuǎn)租合同成為效力未定的合同，此時(shí)業(yè)主行使“合同解除權(quán)”使效力未定的合同成為無(wú)效合同，更何況這樣的理由在法理上是不合理的。三是關(guān)于轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定無(wú)效的原因，筆者認(rèn)為，在本案中，房東蔡某行使了終止原租賃合同的權(quán)利，并明確告知原告王某其與被告趙某簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。此時(shí)，原告與被告趙某之間的轉(zhuǎn)租已轉(zhuǎn)為非法轉(zhuǎn)租，并發(fā)生以下法律后果：就原告王某與被告趙某的關(guān)系而言，由于被告趙某的擅自處分行為（即使是有效的，也是由于被告的違約行為——違反誠(chéng)信合同）原則，雙方的合同已由效力未定的合同轉(zhuǎn)為無(wú)效合同，從而使合同的目的得以實(shí)現(xiàn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)并最終導(dǎo)致合同無(wú)效。)因被告趙某單方面原因，原告王某不能行使租賃物收益的使用權(quán)。對(duì)此，被告趙某當(dāng)然負(fù)有責(zé)任，原告王某當(dāng)然可以行使向被告趙某索賠的權(quán)利。就被告趙某與房東蔡某的關(guān)系而言，未經(jīng)房東蔡某同意轉(zhuǎn)租被告趙某屬于嚴(yán)重違約，房東蔡某有權(quán)解除合同。房東蔡某解除與被告趙某的租賃關(guān)系時(shí)，被告趙某無(wú)權(quán)處分該房屋。被告趙某私自將房屋轉(zhuǎn)租給原告王某，無(wú)權(quán)處分房屋。未經(jīng)房東蔡某確認(rèn)處分，合同由效力未定的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)闊o(wú)效合同。

從本案的相關(guān)情況可以看出，原告與被告趙某之間的合同無(wú)效，合同無(wú)效的原因是被告趙某不享有合同標(biāo)的物的處分權(quán)，且未得到處分權(quán)人的認(rèn)可之后。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，應(yīng)當(dāng)返還合同取得的財(cái)產(chǎn)；無(wú)法返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任他們各自的責(zé)任。本案中，無(wú)論被告趙某是否承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，原告王某對(duì)轉(zhuǎn)租合同標(biāo)的物應(yīng)有完整的求償權(quán)。你知道嗎