1、 小產(chǎn)權(quán)房的定義是指什么？“小產(chǎn)權(quán)房”是在社會實(shí)踐中形成的一種共有產(chǎn)權(quán)，而不是一個法律概念。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建在農(nóng)民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的，因此被稱為“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”，又稱“小產(chǎn)權(quán)房”。所謂小產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，其實(shí)沒有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會對購房合同進(jìn)行備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。二是購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險？一是法律風(fēng)險，因為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房只具有普通商品房的使用性質(zhì)，卻不具備普通商品房的法律性質(zhì)。因此，商品房法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房無效，難以保障購房者的權(quán)益。

2。政策風(fēng)險

購房者與開發(fā)商簽訂合同并支付房價后，如果有關(guān)部門對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項目進(jìn)行整改，部分項目可能會被叫停甚至被迫拆除。所以結(jié)果就是購房者只能向開發(fā)商索要購房款，而購房者可能會面臨無法獲得房子的尷尬局面，同時也無法及時索要購房款。

另外，購房后國家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不具備國家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法產(chǎn)權(quán)人，所以他很可能拿不到產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是非常小的。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒有受到明確規(guī)定的制約，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管也缺位。然而，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展卻得不到銀行貸款的支持。在開發(fā)過程中，大量的開發(fā)資金沒有受到政府和銀行的監(jiān)管。開發(fā)建設(shè)主要依靠開發(fā)商的自律。一旦開發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很可能成為爛尾工程。如果購房資金在沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的情況下交給開發(fā)單位，對購房者來說存在很大的風(fēng)險，比如資金安全、開發(fā)商資金是否按時到位、能否按質(zhì)量按時交房等。同時，沒有開發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。而且，入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋的交易行為不受法律的承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證明等法定手續(xù)。你知道嗎