原告謝柳忠（反訴被告）訴被告陳瑛（反訴原告）房屋租賃一案

廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院
民事判決書
（2003）香民一初字第3150號(hào)


原告（反訴被告）：謝柳忠，男，漢族，1976年11月17日出生，住廣西柳州市郊區(qū)柳太路15號(hào)3-1-3號(hào)。身份證號(hào)碼450211197611171913。
委托代理人：付鵬，男，漢族，1974年7月1日出生，住廣西柳州市城中區(qū)柳蔭路9號(hào)。身份證號(hào)碼：450202197407010614。
被告（反訴原告）：陳瑛，女，漢族，1958年9月9日出生，戶籍所在地：珠海市香洲區(qū)海城街104號(hào)6座702房，現(xiàn)住珠海市南屏鎮(zhèn)南苑山莊20棟604房。身份證號(hào)碼：440221580909002。
原告謝柳忠訴被告陳瑛房屋租賃糾紛一案，本院于2003年9月29日受理后，依法由審判員莫宇興獨(dú)任審判，于2003年11月18日公開開庭進(jìn)行審理。原告及委托代理人付鵬，被告陳瑛等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：原告于2003年9月8日與被告簽訂一份《租賃合同》，承租其位于拱北友誼路38號(hào)的商鋪專營(yíng)木制工藝品，租賃期為一年，從2003年9月18日起至2004年9月17日止，每月租金為人民幣6000元。本人于2003年9月18日進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，并于2003年9月19日支付給陳瑛第一個(gè)月租金6000元及押金12000元，合計(jì)人民幣18000元。陳瑛已給原告開具收據(jù)。近日來我多次前往拱北工商所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照都未被受理，原因?yàn)闆]有鋪面的房產(chǎn)證及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，被告又無法提供給我。嚴(yán)重影響了鋪面的正常經(jīng)營(yíng)，本人要求陳瑛退還所交款項(xiàng)及退租而被拒絕。因此訴訟請(qǐng)求：判令被告退還押金12000元，租金6000元，前期費(fèi)用及其他損失10000元，合計(jì)人民幣28000元。庭審時(shí)，原告增加訴訟理由，認(rèn)為：1、《租賃合同》不公平，申請(qǐng)撤銷；2、被告在簽訂《租賃合同》時(shí)有欺詐行為；3、被告沒有協(xié)助原告辦理有關(guān)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4、被告擅自提前收回鋪位。
原告對(duì)其訴稱向法院提交如下證據(jù)：
1、《鋪位租賃合同》復(fù)印件；
2、收款收據(jù)兩張；
被告辯稱：一、答辯人沒有構(gòu)成違約，原告的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
原告謝柳忠與答辯人于2003年9月8日簽訂《鋪位租賃合同》，約定答辯人將位于拱北友誼路38號(hào)商鋪內(nèi)其中12.6平方米（實(shí)用面積）出租給原告，用于經(jīng)營(yíng)木雕及工藝品，租賃期為壹年，從2003年9月18日至2004年9月17日止，每月租金6000元。合同簽訂后，原告于2003年9月19日支付了押金12000元和當(dāng)月租金6000元，答辯人依約提供租賃物給原告經(jīng)營(yíng)，合同約定答辯人可協(xié)助原告辦理工商稅收?qǐng)?zhí)照，但原告一直沒有要求答辯人出具場(chǎng)地使用證明，如果原告有要求，答辯人是有條件出具亦有義務(wù)出具該證明，答辯人亦隨時(shí)可提供房產(chǎn)證及辦理工商營(yíng)業(yè)等執(zhí)照的合法證明，且答辯人本人也于2003年2月申領(lǐng)了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，原告從租賃之日起，從未向答辯人提出過任何要求辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的請(qǐng)求，因此原告訴稱答辯人未能出具鋪位的房產(chǎn)證及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明致其未能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，完全與事實(shí)不符。原告亦未能提供其曾向工商行政管理部門申請(qǐng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照及遭拒絕的書面證明。因此，原告的訴訟請(qǐng)求明顯缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。
二、原告要求退回押金12000元，租金6000元及前期費(fèi)用1萬元無理。
1、雙方簽定的租賃合同第五條約定：“如承租方未能履行（包括不完全履行）合同或單方終止合同，上述抵押金則視為承租方的違約金，全部歸出租方所有”，合同第十條第一款約定“承租方有本合同第七條第三款規(guī)定情形之一的，出租方有權(quán)終止租賃合同，限期收回鋪位，將抵押金視為違約金予以沒收”，而合同第七條第三款規(guī)定情形之一是“拖欠租金滿七天的”。原告交納第一個(gè)月租金6000元后，至今沒有再交租和交納水電費(fèi)、公共攤分費(fèi)用等，也沒有與答辯人解除合同或?qū)佄唤换卮疝q人使用，因此，原告的行為已構(gòu)成違約，上述抵押金按合同約定應(yīng)歸答辯人所有。
2、答辯人按合同約定將租賃物交由原告使用，原告也使用了租賃物，因而原告要求答辯人退回租金無事實(shí)依據(jù)；
3、原告要求答辯人退回前期損失，答辯人認(rèn)為，原告使用鋪位前并未進(jìn)行過任何裝修等投資，不存在任何所謂的前期損失。答辯人認(rèn)為，原告故意制造事端，以掩蓋其經(jīng)營(yíng)不善的事實(shí)，并企圖借此中途解約，規(guī)避法律責(zé)任。原告的上述違約行為己對(duì)答辯人的合法利益造成嚴(yán)重?fù)p害，答辯人保留追究其有關(guān)責(zé)任的權(quán)利。
答辯人認(rèn)為，答辯人與原告簽定的《鋪位租賃合同》是雙方在自愿平等的基礎(chǔ)下簽定的，是雙方的真實(shí)意思表示，符合有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，是有效的合同，雙方均應(yīng)按合同約定行使權(quán)利和履行義務(wù)，原告的行為已構(gòu)成違約，其起訴無事實(shí)和法律依據(jù)，希望法庭予以駁回。
被告陳瑛反訴稱： 反訴原告陳瑛與反訴被告于2003年9月8 日簽訂《鋪位租賃合同》，雙方約定反訴原告將位于拱北友誼路38號(hào)商鋪內(nèi)其中12.6平方米（實(shí)用面積）出租給反訴被告，用于經(jīng)營(yíng)木雕及工藝品，租賃期為壹年，從2003年9月18日至2004年9月17日止，每月租金6000元。合同簽訂后，反訴被告于2003年依約提供租賃物給反訴被告經(jīng)營(yíng)。依合同第四條第二款（四.2）規(guī)定：于當(dāng)月25號(hào)承租方仍未繳清當(dāng)月租金和當(dāng)月稅收費(fèi)，工商貴、水電費(fèi)及當(dāng)月衛(wèi)生費(fèi)時(shí)，出租方視承租方違約并作封場(chǎng)關(guān)閉處理，依合同第十條第一款約定：承租方逾期交租金和水電費(fèi)，除應(yīng)如數(shù)補(bǔ)交外還應(yīng)按拖欠總額，按每日1%的標(biāo)推計(jì)算違約金。反訴被告交納第一個(gè)月租金6000元后，至今沒有再交租和交納水電費(fèi)、公共攤分費(fèi)用等，也沒有與反訴原告解除合同或?qū)佄唤换胤丛V原告使用，因此，反訴被告的行為己構(gòu)成違約。上述抵押金按合同約定應(yīng)歸反訴原告所有，反訴被告并應(yīng)補(bǔ)交2003年10月的租金6000元。另外，合同第八條第四項(xiàng)約定由反訴被告負(fù)擔(dān)的電費(fèi)反訴被告至今沒有繳交，反訴被告應(yīng)返還反訴原告代墊付的電費(fèi)123.30元。因此反訴請(qǐng)求：
1、判令解除反訴原告與反訴被告簽訂的《鋪位租賃合同》，反訴被告承擔(dān)違約責(zé)任．反訴原告沒收其抵押金12000元。
2、反訴被告補(bǔ)交2003年10月的租金6000元及從拖欠之日起至清償日止按每日1%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金（暫計(jì)至11月4日止為900元）。
3、反訴被告返還反訴原告代墊付的電費(fèi)123.30元。
4、反訴被告承擔(dān)本案反訴費(fèi)。
被告（反訴原告）對(duì)其辯稱及反訴向法院提交如下證據(jù)：
1、珠國(guó)經(jīng)函[2002]52號(hào)、130號(hào)《關(guān)于辦理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證更名手續(xù)的函》；珠國(guó)經(jīng)[2001]198號(hào)批復(fù)及房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記收件回執(zhí)等復(fù)印件；
2、國(guó)有土地使用證復(fù)印件；
3、房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；
4、《鋪位租賃合同》復(fù)印件；
5、珠海信禾運(yùn)輸集團(tuán)有限公司物業(yè)管理分公司《水電費(fèi)繳費(fèi)通知書》及收據(jù)復(fù)印件；
6、被告陳瑛的個(gè)體營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證復(fù)印件；
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告陳瑛對(duì)原告提交的證據(jù)的真實(shí)性無異議。原告謝柳忠對(duì)被告陳瑛提交證據(jù)的真實(shí)性亦無異議。
經(jīng)審理查明：原告謝柳忠與被告陳瑛于2003年9月8日簽訂一份《鋪位租賃合同》，約定被告將位于拱北友誼路38號(hào)商鋪內(nèi)其中12.6平方米（實(shí)用面積）出租給原告使用，用于經(jīng)營(yíng)木雕及工藝品，租賃期為壹年，從2003年9月18日至2004年9月17日止，每月租金6000元。合同第四條第2點(diǎn)約定：定于每月20日前繳清當(dāng)月租金，當(dāng)月22日未繳清當(dāng)月租金，出租方作停水停電處理。當(dāng)月25號(hào)承租方仍未繳清當(dāng)月租金和當(dāng)月稅收費(fèi)、工商費(fèi)、水電費(fèi)及當(dāng)月衛(wèi)生費(fèi)時(shí)，出租方視承租方違約終止合同，并作封場(chǎng)關(guān)閉處理。合同第五條約定： 在簽訂本合同之日起至2003年9月18日之前承租方需繳交抵押金人民幣壹萬貳仟元整，當(dāng)月租金陸仟元給出租方，如承租方未能履行（包括不完全履行）合同或單方終止合同，上述抵押金則視為承租方的違約金，全部歸出租方所有，如承租方在租賃期內(nèi)，無違反合同規(guī)定，合同期滿后，出租方應(yīng)將抵押金如數(shù)退回給承租方，但不計(jì)利息。合同第八條第3點(diǎn)約定：出租方可協(xié)助承租方辦理工商稅收?qǐng)?zhí)照。合同第十條第1點(diǎn)約定：承租方逾期交租金和水電費(fèi)，除應(yīng)如數(shù)補(bǔ)交外還應(yīng)按拖欠總額，按每日1%的標(biāo)推計(jì)算違約金。[Page]
合同簽訂后，原告于2003年9月19日支付了押金12000元和當(dāng)月租金6000元，被告依約提供租賃物給原告經(jīng)營(yíng)，原告進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)至2003年9月29日便向本院提出訴訟，10月3日關(guān)門停止經(jīng)營(yíng)，但未交付鋪位給被告。
另查明：被告出租的上述鋪位產(chǎn)權(quán)是珠海信禾運(yùn)輸集團(tuán)有限公司通過改制競(jìng)買取得，被告陳瑛向珠海信禾物業(yè)管理公司租賃取得該商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)及轉(zhuǎn)租權(quán)。
庭審中，經(jīng)本院主持調(diào)解，被告愿意退回押金6000元給原告以解決糾紛，因原告不同意而無法達(dá)成協(xié)議。
本院認(rèn)為：原、被告對(duì)合同租賃事實(shí)及交收款數(shù)額無爭(zhēng)議，本院予以認(rèn)定。被告通過租賃方式取得鋪位并征得產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)租的情況下于2003年9月8日與被告簽訂一份《鋪位租賃合同》，該合同是原、被告雙方當(dāng)事人合意的意思表示，約定內(nèi)容清楚明確，沒有違反法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，故《鋪位租賃合同》依法成立生效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具約束力，合同雙方亦已履行了合同。原告稱曾多次前往拱北工商所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照都未被受理，原因是沒有鋪面的房產(chǎn)證及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，被告又無法提供給原告。原告對(duì)其主張未向法庭提交相應(yīng)證據(jù)證明，被告又否認(rèn)原告曾向其提出過協(xié)助辦證的要求，故本院不予支持。原告提出：1、《租賃合同》不公平，申請(qǐng)撤銷；2、被告在簽訂《租賃合同》時(shí)有欺詐行為；3、被告沒有協(xié)助原告辦理有關(guān)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4、被告擅自提前收回鋪位等一系列主張均未有證據(jù)證實(shí)，理由亦不充分，本院不予支持。
任何投資是有風(fēng)險(xiǎn)的，經(jīng)營(yíng)也如此，原告在投資失誤后，單方離場(chǎng)不依合同約定交租，又不與被告協(xié)商中止履行交還商鋪，其行為已構(gòu)成根本性違約，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行。故反訴原告請(qǐng)求解除《鋪位租賃合同》，交付2003年10月的租金6000元合法有據(jù)，本院予以支持。反訴原告請(qǐng)求反訴被告承擔(dān)違約責(zé)任，沒收其抵押金12000元；請(qǐng)求支付逾期交租按每日1%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金問題于法有據(jù)，但情理欠妥，故本院從公平原則考慮，結(jié)合庭審中被告曾表示過愿意退還6000元給原告的情況，本院酌定被告應(yīng)退款額為人民幣6000元。反訴原告請(qǐng)求反訴被告返還代墊付的電費(fèi)123.30元證據(jù)充分，本院予以支持。
基于上述認(rèn)定，原告的訴訟請(qǐng)求理?yè)?jù)不充分，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第二百二十四條、第二百二十七條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
一、解除反訴原告陳瑛與反訴被告謝柳忠簽訂的《鋪位租賃合同》。
二、被告（反訴原告）陳瑛應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還原告（反訴被告）謝柳忠人民幣6000元。
三、反訴被告謝柳忠應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還反訴原告陳瑛墊付的電費(fèi)123.30元。
四、駁回原告謝柳忠及反訴原告陳瑛的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1130元由原告謝柳忠負(fù)擔(dān)（已交付）；反訴費(fèi)760元由反訴原告陳瑛負(fù)擔(dān)（已交付）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省珠海市中級(jí)人民法院。




審 判 員 莫 宇 興

二00三年十一月二十八日

書 記 員 聶 斌 華