一、定金的性質

購房者與開發(fā)商簽訂了一份認購協(xié)議書，該協(xié)議書約定了房屋面積、價格等合同內(nèi)容。購房者以定金的形式繳付了一部分款項,并約定七日后雙方簽訂正式預售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認購書時知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達成購房協(xié)議，購房者要求開發(fā)商退還已繳付的定金，但開發(fā)商認為是購房者不履行購買義務，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點，一種觀點認為開發(fā)商不應返還定金，因為這是由定金的性質決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立；若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權沒收其定金而不予返還；而收受定金的一方不履行合同時應當雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當事人一方保留解除合同權利的代價。即交付定金的一方得以喪失定金為代價而解除合同；收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔保法》司法解釋第一百一十五條關于立約定金的規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權要求返還定金。

第二種觀點認為開發(fā)商應當返還定金，因為定金罰則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應當返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯。在我國司法實踐中多理解為，當事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過錯時，才適用定金罰則。當事人雙方非因其過錯導致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規(guī)定，“因可歸責于付定金的當事人的事由致其負擔的給付不能時或者契約因付定金人的過失而撤銷時，受定金人有權保留定金?！蔽覈?a href='http://m.shkps.cn/lawyers/list-710000-0-0.html' target='_blank' data-horse>臺灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，“契約因不可歸責于雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之”。為了適應各國及社會發(fā)展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。故認為，在本案中，認購協(xié)議書中約定的是雙方應于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購房者前往開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過程中，存在分歧，達不成協(xié)議，并非任何一方的過錯，故不應適用定金罰則。

筆者認為第一種觀點忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點忽略了開發(fā)商的過錯。故不贊成上述兩種觀點。筆者也主張開發(fā)商應當返還定金，其原因是購房者在簽訂認購協(xié)議書時已了解到相應的小區(qū)規(guī)劃設施，而在簽訂正式預售房合同時，開發(fā)商對此卻不予認可。購房者是基于信任開發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發(fā)商的房屋。但由于開發(fā)商缺乏最基本的誠信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導致購房者不愿意購房。根據(jù)《民法通則》中的誠實信用原則，由于開發(fā)商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實信用，應承擔締約過失責任，應當返還購房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果開發(fā)商不按照相應的說明履行義務，則存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發(fā)商應當返還定金。

二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國現(xiàn)階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金?；蛘哂捎谘a充協(xié)議不能達成，開發(fā)商就以買受人的原因而不退還定金。因此，在房屋買賣合同中開發(fā)商慣以格式條款的形式約束購房人。根據(jù)合同法關于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務。而開發(fā)商的一些不誠信行為導致格式條款并未恪守誠實信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，開發(fā)商的不誠信?，F(xiàn)在房屋還處于賣方市場的環(huán)境下，購房人往往看到開發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的了解，最多只能通過開發(fā)商沙盤模型、置業(yè)顧問的介紹來進一步了解樓盤。并且開發(fā)商還會在不起眼的地方附加注明“以規(guī)劃為準”。當購房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時，開發(fā)商會引用“以規(guī)劃為準”作為借口，不會返還購房人定金。實際上一開初開發(fā)商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進入圈套。在預售合同中出現(xiàn)不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時，購房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定“民事活動應當遵循誠實信用”的原則。在合同法第六條也規(guī)定了“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”。誠實信用在民法領域是帝王原則，是為了維護當事人的合法權益，是不能動搖的。因此，開發(fā)商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒有健全的資金監(jiān)管體系。開發(fā)商在房屋還未開工的時候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時，應當如數(shù)返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發(fā)商應當雙倍返還定金。但如果開發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發(fā)商的預售收入全都自由支配，使預售款收入與開發(fā)商自有資金帳戶混為一體時，而沒有相應的監(jiān)管部門進行監(jiān)管，這樣就導致開發(fā)商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導致嚴重損害購房人的利益。

第三，購房人缺乏相關的購房知識。作為購房者，沒有專業(yè)的房產(chǎn)知識，認為廣告或者沙盤模型就是開發(fā)商的承諾，而未注意開發(fā)商的附加注明“以規(guī)劃為準”這樣的用語。在簽訂認購合同或者預售合同時，對開發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時，才意識到合法權益受到剝奪。

三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策

定金的各種效力與作用說明定金在當今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷?，F(xiàn)針對不足之處提出以下建議：

第一，加快開發(fā)商的誠信制度建設。開發(fā)商應恪守誠實信用原則，將真實信息披露給購房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設施，房屋基本情況等。購房合同中應明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等；有定金條款的，應約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當合同不成立時，將按照《擔保法》的有關規(guī)定處理；付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等；買賣雙方權利與義務，一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同；在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。另外，加快開發(fā)商的誠信制度建設，購房者投訴多、不守信的開發(fā)商由相應的主管機關建立“黑名單”，使其信譽度彰顯于世，購房者根據(jù)開發(fā)商的誠信度決定購房。

第二，建立完善的開發(fā)商資金監(jiān)管體系。開發(fā)商資金應?？顚Ｓ?。雖然有不少企業(yè)運用無資本運作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開發(fā)商自有資金需要達到一定比例才能開發(fā)房屋。對開發(fā)商開發(fā)項目進行嚴格審查，對資金帳戶和預售款帳戶進行及時監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應承擔相應的法律后果。因為法律制度的重要性就是要為每一個市場參與主體創(chuàng)造一個平等、自愿、公平及誠實守信的市場環(huán)境。對不履行合約、不誠實者和違法者就要給予應有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設，公正的市場秩序也很難建立起來。

第三，購房人自身的法律意識亟待增強。購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，有可能的話，請專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時也應當有意識的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應當嚴格審查其內(nèi)容，而對于某些暗含風險的條款則應當經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權問題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護自己的合法權益，有必要成立購房者民間組織，集體維權、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進開發(fā)商誠信制度的建立。