商品房買(mǎi)賣(mài)中，房產(chǎn)證遲遲未能辦理，如何界定雙方的責(zé)任？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　黃長(zhǎng)雄 中名律師事務(wù)所

　　案情簡(jiǎn)介：王某于2005年3月與某市房地產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)了該公司開(kāi)發(fā)的一套商品房，房款總價(jià)275000元，合同約定2005年9月底商家將驗(yàn)收合格的房屋交付給王某，并于交付使用后150日內(nèi)辦理權(quán)屬登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，如因出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)未能按期辦理，逾期一日按首付款千分之三的違約金付給對(duì)方。可交房后一年，仍遲遲未見(jiàn)商家為王某辦理房產(chǎn)證，這時(shí)有消息傳出，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)并未交齊全部土地出讓金，領(lǐng)取的只是《臨時(shí)土地使用證》，現(xiàn)在大部預(yù)售資金已被挪作他用，商家已無(wú)力補(bǔ)齊土地出讓金。為此，眾多業(yè)主推舉王某為代表，將商家告上法庭，要求被告限期辦理房產(chǎn)證，并支付逾期違約金。
庭上，王某認(rèn)為賣(mài)方未補(bǔ)齊地價(jià)，致使《房地產(chǎn)證》逾期未能辦理，在這一問(wèn)題上，存在欺詐行為，應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。
賣(mài)方辯稱(chēng)：在房屋交付后的150天期限內(nèi)，房屋已具備了辦證條件，是王某未按時(shí)提供相關(guān)材料的原因，才未能辦理房產(chǎn)證書(shū)，故過(guò)錯(cuò)責(zé)任在王某。因?yàn)橘u(mài)方已按合同約定，以電話通知的方式通知了王某來(lái)交材料，賣(mài)方已履行合同約定的義務(wù)，且王某亦未能提供證據(jù)證明賣(mài)方有過(guò)錯(cuò)，故請(qǐng)法庭駁回王某的訴請(qǐng)。
一審法院認(rèn)為：王某未有證據(jù)證明在辦證期限內(nèi)曾向商家提交了辦證材料，也未能舉證證明商家有過(guò)錯(cuò)，而辦證的前提是所需材料齊全，即然王某不按時(shí)提供，商家自然無(wú)法辦理，故駁回王某的訴訟請(qǐng)求。
王某不服，以一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤為由，提出上訴。
二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為：對(duì)于未辦證的原因，按合同約定，商家應(yīng)有首先通知王某補(bǔ)齊材料的義務(wù)，那么商家應(yīng)對(duì)自己已按期發(fā)出通知承擔(dān)舉證責(zé)任。其次，對(duì)于房屋是否具備了辦證條件的問(wèn)題，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售管理辦法規(guī)定：要具備預(yù)售條件，相關(guān)“五證”必須齊全，即使買(mǎi)方不提出，或合同中不予約定，提供“五證”也是商品房銷(xiāo)售合同的法定前提條件，屬于合同中的隱性條款，所以，對(duì)訴爭(zhēng)的房產(chǎn)是否有正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)由出賣(mài)人負(fù)舉證責(zé)任。第三，對(duì)于出賣(mài)方辯稱(chēng)的辦證期間不存在過(guò)錯(cuò)，因?yàn)楸景甘腔诤贤岢龅倪`約之訴，出賣(mài)人要承擔(dān)的是違約責(zé)任而非過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任，故應(yīng)按合同約定的違約條款給付逾期辦證違約金。
綜上所述，轍銷(xiāo)一審判決，判令商家限期一個(gè)月內(nèi)予以履行辦證義務(wù)，并支付從違約之日起至辦完權(quán)屬證書(shū)之日的逾期違約金。
評(píng)析：在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，《房地產(chǎn)證》是表明產(chǎn)權(quán)的唯一憑證。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同和按揭貸款的合同中，一般都有約定賣(mài)方或銀行為買(mǎi)受人代為辦理房產(chǎn)證，且領(lǐng)取該證后抵押在銀行處，直至還清貸款本息的條款。可對(duì)辦理房產(chǎn)證這一過(guò)程，如何界定雙方的權(quán)利義務(wù)？
一、辦理房產(chǎn)證出賣(mài)人應(yīng)負(fù)主要履行責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)協(xié)助履行義務(wù)。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。由此可見(jiàn)，買(mǎi)方和賣(mài)方都有互相協(xié)助履行的義務(wù)，這一規(guī)定也不是法律的強(qiáng)制性條款，雙方可在合同中約定（如本案）由哪一方負(fù)責(zé)辦理，或?qū)⑥k證日期延長(zhǎng)。但本案雙方已把辦證這一義務(wù)約定給了出賣(mài)人，一審法院未能把握好《最高人民法院關(guān)于民事訴訟的若干規(guī)定》這一司法解釋的舉證責(zé)任分配原則的精神。簡(jiǎn)單理解了 “誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”這一訴訟原則。將本應(yīng)由法院主動(dòng)查明，商家負(fù)舉證責(zé)任的義務(wù)分配到買(mǎi)方頭上。
在本案中，法院應(yīng)首先查明：雙方簽訂的合同是否為有效合同，這就要求審明商家在預(yù)售時(shí)，是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。
《城市商品預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)”；因此，提供土使用權(quán)證書(shū)，進(jìn)而證明在辦證期限內(nèi)已具備初始登記條件，是商家的法定義務(wù)，而不應(yīng)由買(mǎi)受人來(lái)舉證。
二、在辦理權(quán)屬證書(shū)中，適用對(duì)出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)推定原則。
在本案中，合同雖然約定了商家承擔(dān)違約責(zé)任的前提是具有過(guò)錯(cuò)，但綜合本案的事實(shí)，特別是商家作為提供格式合同，且占有資金、信息、專(zhuān)業(yè)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的一方，應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)推定原則，只要產(chǎn)生了違約的結(jié)果，就可以直接推定商家具有過(guò)錯(cuò)，除非他能舉證明具備合同免除條款約定的條件（如不可抗力，政府行為等）。
《最高人民決院關(guān)于民事訴訟據(jù)的若干規(guī)定》第九條：“下列事實(shí)，當(dāng)事人無(wú)需舉證明：根據(jù)法律或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，能推定出另一事實(shí)?！边@說(shuō)的是常理法則。作為一名普通購(gòu)房者，一旦交了房款，通常都會(huì)積極履行補(bǔ)交材料辦證的義務(wù)。因而一審法院認(rèn)定王某未能按期提供辦證材料是錯(cuò)誤的，因?yàn)檫@種情況下，按情理法則他無(wú)需先舉證。
律師提示：目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行還不很規(guī)范，存在著許多違法違規(guī)之處，違規(guī)必然帶來(lái)?yè)p害，而最終承受這一損害后果的，往往是處于弱勢(shì)一方的小業(yè)主。就如預(yù)售許可證的辦理，很多地方仍存在沒(méi)有交完地價(jià)前，先辦理臨時(shí)土地使用證；或?qū)⑼恋刈C押于土地局，將復(fù)印件交給開(kāi)發(fā)商使用；或超過(guò)審批面積加建，超出部分暫時(shí)無(wú)法辦證等情況。故購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、簽約前查看清楚該樓房是否具有五證：即《國(guó)有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》和《商品房預(yù)售許可證》。2、在向開(kāi)發(fā)商提交辦證材料時(shí)，一定讓對(duì)方在復(fù)印件上簽收，自已保留備份。
由于購(gòu)買(mǎi)商品房是一個(gè)投入金額較大、日期較長(zhǎng)、環(huán)節(jié)眾多、涉及眾多房地產(chǎn)相關(guān)法律領(lǐng)域的過(guò)程。最好在購(gòu)房過(guò)程中每一次簽約前充分咨詢(xún)律師和專(zhuān)業(yè)人士，一旦出現(xiàn)被損害情況，要勇于拿起法律武器，保護(hù)自己的合法權(quán)益。
我國(guó)許多大城市已開(kāi)展了律師為購(gòu)房者提供全程法律服務(wù)的業(yè)務(wù)，但在許多中小城市，這一業(yè)務(wù)還屬空白，筆者所在的律師事務(wù)所已開(kāi)設(shè)了這一業(yè)務(wù)，將為我市的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范運(yùn)行做出自己的努力。（作者簡(jiǎn)介：黃長(zhǎng)雄，中名律師事務(wù)所律師，廣西大學(xué)法學(xué)學(xué)士，云南大學(xué)在讀法律碩士，業(yè)務(wù)電話：13877687337）