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寧波
業(yè)主身份認定的依據(jù)
首先我們可以明確下國務院《物業(yè)管理條例》進行了界定，即“房屋的所有權人為業(yè)主”。如何認定房屋的所有權人，房屋所有權的認定是否僅以登記為準，房屋所有權人是否等同于不動產登記簿登記的所有權人，是必須理清的一個問題。
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由于法律法規(guī)對此沒有給出明確規(guī)定和統(tǒng)一標準，導致了理論認識上的不同，這就是產生上述兩種不同觀點的根本原因。因此，首先要解決如何認定房屋所有權人的問題，在此基礎上才能進一步解決業(yè)主的身份認定問題。
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一、依法登記是認定房屋所有權人的依據(jù)房屋所有權屬于不動產物權的范疇。
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從我國物權相關法律規(guī)定看，不動產物權的取得必須以登記為生效要件。法律之所以將登記作為不動產物權取得的方式，是由于登記具有公信力，已經登記的房屋對外權屬明確，不易產生爭議，物權歸屬清晰以便于確認房屋所有權人。依法登記是取得房屋所有權的最主要途徑，但不是唯一途徑。一般而言，取得房屋所有權須進行不動產權屬登記，但也存在“法律另有規(guī)定除外”的情況。從現(xiàn)有法律規(guī)定看，符合“法律另有規(guī)定除外”情形的，當屬《物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定的一些特殊情況，如因人民法院和仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈、合法建造等行為，未進行登記也可以取得不動產物權?？梢?，取得房屋所有權的法定途徑有兩種:一是依法進行登記，這是一般規(guī)則，是最主要方式;二是法律另有規(guī)定的其他情形，這是例外規(guī)則，屬于補充方式。
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二、《婚姻法》中的共同共有人不等于房屋所有權人。
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每一部法律都是對特定領域的規(guī)范，《婚姻法》是解決婚姻家庭關系的基本準則，調整的是夫妻之間的人身、財產關系。法律規(guī)定的夫妻財產共同共有，是為處理婚姻家庭內部的法律關系而設，如在解決離婚的財產分割問題時，需要明確雙方單獨所有和共同所有的財產，以理清債權債務關系?！段餀喾ā肥菫榱嗣鞔_物的歸屬，發(fā)揮物的效用，其調整的是因物的歸屬和利用而產生的民事關系，從立法目的上看，所有權人的設立是為了解決對外的民事法律關系，房屋作為不動產，權利外觀體現(xiàn)為登記，登記人是處理對外法律關系的主體。
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三、?認定業(yè)主身份的特別規(guī)定。
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《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條第二款規(guī)定:“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?！边@一業(yè)主身份認定的特別規(guī)定，嚴格講超出了《物權法》的相關規(guī)定，但這一規(guī)定有對于實踐中存在的問題有相當重要的意義。最高人民法院民一庭負責人針對該司法解釋解答時提到了現(xiàn)實生活中存在的一些現(xiàn)象，購房人基于與建設單位的商品房買賣合同，在已經依法占有并使用專有部分的情況下，仍然未辦理房屋所有權登記的情形并不罕見。此時，僅以是否已經依法登記取得房屋所有權作為判定業(yè)主身份的標準，會導致相當數(shù)量的人因此不能成為業(yè)主，而此類情況一旦持續(xù)，將會有很多小區(qū)的絕大部分住戶在一段時間內不能行使業(yè)主權利，因此有必要對其業(yè)主身份的問題進行特別規(guī)定，這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標準，也符合物權法的規(guī)定精神，適應現(xiàn)實生活。
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綜上所述，從認定業(yè)主的一般規(guī)則到特別規(guī)定，都未發(fā)現(xiàn)夫妻共有房屋登記在一方名下，未登記的另一方可以獲得業(yè)主身份的法律依據(jù)?？傊?，認定業(yè)主身份的基礎是確認房屋所有權人，房屋所有權人的確定以登記為基本標準，輔之例外和特別規(guī)定。
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以上內容就是相關的回答，如果現(xiàn)實生活中您或您的家人朋友們在認定業(yè)主身份時遇到困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關，或者在第一時間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關律師。
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