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商品房存質(zhì)量瑕疵 開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同履行義務(wù)
商品房存質(zhì)量瑕疵 開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同履行義務(wù) ? 案情 楊先生購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，但在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋存在房號(hào)不符、衛(wèi)生間及廚房嚴(yán)重漏水，水管排列位于樓板下等問(wèn)題。 楊先生當(dāng)即要求開(kāi)發(fā)商立即整改，整改完畢才能收房。但在超過(guò)交房期限三月后，開(kāi)發(fā)商仍未將房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題解決，故 楊 先生要求與開(kāi)發(fā)商解除曾經(jīng)簽訂的《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同》?？墒情_(kāi)發(fā)商卻辯稱(chēng)該房屋已經(jīng)通過(guò)了建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的驗(yàn)收，是合格的房屋， 楊先生房屋的問(wèn)題是交付后的保修問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只需承擔(dān)保修責(zé)任即可。因此，開(kāi)發(fā)商拒絕解除合同，并稱(chēng)如果 楊先生堅(jiān)持單方面解除合同，則視為違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。在此種情況下， 楊先生是否可以解除合同呢？ 律師分析 首先可以明確的是， 楊先生在這種情況下是可以提出解除合同的，而且不構(gòu)成違約。 房屋質(zhì)量是否合格除了要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收外，還應(yīng)該經(jīng)過(guò)買(mǎi)受人的驗(yàn)收。通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收是房屋可以交付使用的最基本的條件。此外，房屋在交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備正常使用的條件。購(gòu)房人在接收房屋時(shí)，有權(quán)依據(jù)合同的約定對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。 楊先生驗(yàn)收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋存在著房號(hào)不符，房屋漏水等現(xiàn)象， 楊 先生遂即要求開(kāi)發(fā)商整改，可是開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)有整改完畢。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條的規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要存在商品房質(zhì)量不合格即質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，即應(yīng)認(rèn)定為“當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的違約情形，買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)合同解除這一違約責(zé)任承擔(dān)方式。所以 楊先生要求解除合同是完全合理合法的。 其次，在這里還要指出的是，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為楊 先生的房屋的質(zhì)量問(wèn)題他們需要承擔(dān)的是保修責(zé)任，這一觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付的房屋應(yīng)該是符合條件并且可以正常使用的房屋，交付前發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由房屋出賣(mài)人，也就是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整改完畢后方能交付使用，而房屋交付使用后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題才屬于保修責(zé)任的范圍，兩者是不能等同的。在該案中， 楊先生在房屋交付使用前就發(fā)現(xiàn)了多處質(zhì)量問(wèn)題，而且每一項(xiàng)都影響正常的居住。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在限定期限內(nèi)整改完畢，已經(jīng)屬于違約。 律師提醒 現(xiàn)下是一個(gè)買(mǎi)房熱的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商在交付房屋之前應(yīng)該本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，按照合同自覺(jué)履行自己的義務(wù)，避免他人損失的同時(shí)也避免企業(yè)的損失。 ?
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