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寧波
建設(shè)中的商品房可以出租嗎？
問]：我居住在某城市。三個(gè)月前，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在市里一繁華地段開始建造一幢十六層的高檔寫字樓，預(yù)計(jì)兩年竣工。但該公司目前已經(jīng)在對(duì)外辦理各樓層的出租手續(xù)，并預(yù)收一定的租金。我想租用該樓的第十層開辦公司，但第十層還沒建成，而且依照建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。請(qǐng)問該房地產(chǎn)公司出租尚未竣工驗(yàn)收、尚未取得房屋所有權(quán)證的商品房，是不是違反了建設(shè)部的上述規(guī)定？
[答]：你的提問涉及到商品房預(yù)租是否有效的問題。商品房預(yù)租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)的商品房尚未竣工驗(yàn)收、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，將該商品房預(yù)約租賃給他人，并預(yù)收一定租金的行為。該行為可以確認(rèn)為有效。其一，從租賃合同的定義來看，租賃合同是雙方約定將租賃物交付承租人使用并由承租人支付租金的合同，為此，出租人負(fù)有在約定的期限內(nèi)將標(biāo)的物交付承租人的義務(wù)。不難看出，法律也沒有要求訂立租賃合同時(shí)租賃物必須客觀存在這一事實(shí)。其二，在動(dòng)產(chǎn)租賃中，出租人只要在合同訂立后，按照合同約定的時(shí)間、質(zhì)量、規(guī)格提供了租賃物的，就不視為違約。同樣的道理，在不動(dòng)產(chǎn)房屋租賃中，尤其在商品房屋的開發(fā)領(lǐng)域中，“預(yù)租”房屋也是可行的。其三，“預(yù)租”目前的狀況是立法比較滯后，但現(xiàn)行法律法規(guī)并無禁止性規(guī)定，當(dāng)事人通過其真實(shí)意思表示而簽訂的預(yù)租合同可以確認(rèn)為有效。
當(dāng)然，商品房預(yù)租必須符合一定條件：一是預(yù)租合同的出租方只能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。二是應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售條件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。因此，只要具備上述商品房預(yù)租條件，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以出租正在建設(shè)中的商品房。至于城市房屋租賃管理辦法第六條第一項(xiàng)關(guān)于“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租”的規(guī)定，是對(duì)現(xiàn)房而言，并不及于預(yù)租。
來源：[ 人民法院報(bào) ]
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