二手房買賣：買受方如何回避交易風(fēng)險(xiǎn)

二手房是現(xiàn)房，由于直觀，選擇的余地大，每年的成交交量大。但由于其產(chǎn)權(quán)的多樣性、復(fù)雜性及出售方個(gè)體的多樣性，故交易中存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在此作一介紹，供準(zhǔn)備買房者參考。

首先，在準(zhǔn)備購買二手房確定價(jià)格前必須進(jìn)行實(shí)地查看，這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài)，因法律規(guī)定，買賣不破租賃，如果出售的房層處于出租狀態(tài)，那么，即使購房房層的產(chǎn)權(quán)，買受人也不能馬上使用。另外，實(shí)地查看時(shí)可對(duì)該小區(qū)的配套有一個(gè)全面了解，該房子四周是否有操音，油煙等環(huán)境污染源，房子是否有存在各類缺陷，因?yàn)橐坏┰诔山缓蟛虐l(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問題，買受方很難再追究出售方責(zé)任，一般應(yīng)推定購買方在購買時(shí)是明知這些情況的。

其次，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利狀況作一個(gè)全面了解，如權(quán)屬是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中哪一類，因了除了商品房其他房子對(duì)進(jìn)入市場交易都有一定的限制條件；土地使用權(quán)是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權(quán)，如是國有劃拔各地規(guī)定不同，有要求補(bǔ)交土地出讓金的，有不要求的土地性質(zhì)變更而可以過戶的，如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就要小心了，現(xiàn)對(duì)集體土地的使用權(quán)控制很嚴(yán)，一般不允許轉(zhuǎn)讓。

在了解房屋和土地性質(zhì)后，可進(jìn)一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬方面，第一，查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人，出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人，如不是本人是否有可以確信的委托書；第二，查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效的情況；第三，除了商品房以外的房產(chǎn)，是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購買權(quán)人的同意等；四查該地區(qū)是否進(jìn)入拆遷范圍等。

確認(rèn)房屋權(quán)屬?zèng)]有問題后，可進(jìn)入簽訂合同的階段。作為買受方，在約定權(quán)利義務(wù)時(shí)首先要防止出售方違約，因在房子沒有過戶前，買受方往往先付了定金但沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，相對(duì)來說處于被動(dòng)地位。其次買賣房產(chǎn)涉及的稅費(fèi)很多，由雙方各自承擔(dān)還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣方得凈價(jià)這種約定，因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業(yè)稅都是買受方承擔(dān)的，或者在遇政策調(diào)整時(shí)的稅費(fèi)也是由買受方承擔(dān)的；第三，合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款20%的，交首付款與過戶的時(shí)間最好約定是在同一天，因?qū)τ谫徺I方來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)是來自付款后房子沒有過戶，（如出賣方因債務(wù)等原因被法院查封，或出賣方企圖一房二賣），如過戶已被受理，則買受方的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小得多。

在訂立合同時(shí)可同時(shí)了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費(fèi)等是否交清，同時(shí)在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經(jīng)交易中心審核受理后，如購買方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當(dāng)天同時(shí)進(jìn)行。

最后一個(gè)階段是購買方拿到產(chǎn)權(quán)證后，這時(shí)法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購買方了，如是按揭付款的，買受方可對(duì)各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險(xiǎn)等作一比效，選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發(fā)放，購方一定要對(duì)按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定，最好是直接支付給出售方或放入購買方帳戶再支付給出售方。

以上過程還是比效復(fù)雜的，從安全和節(jié)約交易成本角度出發(fā)，我們建議購買方最好請(qǐng)律師辦理相關(guān)的事項(xiàng)。